كيف تتم العملية
خصصت دائرة الأراضي والأملاك إجراء مستقلا لتسجيل بيع العقار المرهون. تذهب أموال المشتري أولا إلى سداد دينك لدى البنك، ثم يصلك المبلغ المتبقي. وتسير الخطوات على النحو التالي:
- اطلب خطاب المديونية من البنك. يبيّن الخطاب الرصيد المتبقي من القرض، وعلى هذا المبلغ تُبنى التسوية في مكتب أمين التسجيل.
- اتفق مع المشتري. توقّع أنت والمشتري النموذج F الذي يحدد السعر والعربون وموعد نقل الملكية. ولأنك تعرف الرصيد المتبقي، تستطيع أن تقدّر مسبقا ما سيصلك بعد سداد القرض والرسوم.
- احصل على شهادة عدم الممانعة من المطوّر. يؤكد المطوّر فيها أنه لا توجد على الوحدة رسوم خدمات أو مستحقات أخرى غير مسددة.
- سدّد الدين من قيمة الصفقة. ضمن التسوية التي ننسقها مع بنكك ومكتب أمين التسجيل، يدفع المشتري مبلغ الدين مباشرة إلى بنكك، ويدفع لك باقي الثمن.
- تابِع فك الرهن. بعد السداد يصدر البنك خطاب فك الرهن (Mortgage Release Letter)، فترفع الدائرة الرهن عن العقار.
- أتمّ نقل الملكية. بعد فك الرهن تسجّل الدائرة البيع وتصدر سند الملكية باسم المشتري.
وإذا كان المشتري يشتري هو أيضا بتمويل عقاري، يسجّل بنكه رهنا جديدا ضمن الإجراء نفسه.
المستندات
| المستند | من يقدّمه | الغرض منه |
|---|---|---|
| خطاب المديونية | بنكك | يبيّن الرصيد المتبقي من القرض |
| سند الملكية | البائع، أو البنك إذا كان يحتفظ بالأصل | يثبت الملكية |
| جواز السفر، وبطاقة الهوية الإماراتية للمقيمين | البائع والمشتري | يثبت الهوية |
| النموذج F (مذكرة التفاهم MOU) | البائع والمشتري | عقد البيع |
| شهادة عدم الممانعة | المطوّر | تؤكد عدم وجود مستحقات |
| خطاب فك الرهن | بنكك | يرفع الرهن بعد السداد |
| الوكالة القانونية | البائع إذا تصرّف عنه وكيل | تتيح لشخص آخر التصرف باسمك |
اطلب خطاب المديونية فور قرارك بالبيع حتى تعرف الرصيد المتبقي من البداية. وتختلف مدة إصداره ومدة صلاحيته من بنك إلى آخر، لذلك قد تحتاج إلى خطاب محدَّث قرب موعد نقل الملكية المحدد في النموذج F.
الرسوم
يتضمن بيع العقار المرهون الرسوم نفسها التي يتضمنها أي بيع في Dubai، وتُضاف إليها رسوم فك الرهن.
| البند | ما هو | من يدفعه |
|---|---|---|
| رسوم نقل الملكية لدى DLD | نسبة من سعر البيع | يُحدَّد توزيعها في النموذج F |
| رسوم مكتب أمين التسجيل | مقابل خدمات المكتب | بالاتفاق في النموذج F |
| فك الرهن | رسوم الدائرة لرفع الرهن | البائع عادة |
| السداد المبكر | رسوم البنك إن نصّ عليها عقد القرض | البائع |
| شهادة عدم الممانعة | رسوم المطوّر لإصدارها | البائع عادة |
تتغير الرسوم من وقت إلى آخر، لذلك نؤكد لك المبالغ الدقيقة لعقارك عند تحضير الصفقة معك. أما رسوم السداد المبكر فتجدها في عقد القرض الخاص بك. وتجد كل بنود التكاليف في دليل تكاليف البيع في Dubai.
مشترٍ نقدي أم مشترٍ بتمويل
مع المشتري النقدي لا يشارك في الصفقة إلا بنك واحد هو بنكك. فالمشتري يدفع من أمواله الخاصة، فلا حاجة إلى تقييم بنكي ولا إلى موافقة على قرض، وتصبح التسوية في مكتب أمين التسجيل أسهل تنسيقا. أما المشتري بتمويل فيُدخل بنكه في الصفقة، وهذا البنك يقيّم العقار ويوافق على القرض قبل نقل الملكية. وعادة ما يكون عرض المشتري النقدي أقل من سعر الإعلان، لذلك وازن بين سهولة الصفقة والسعر قبل أن تختار. نقارن الطريقين بالتفصيل في دليل مشترٍ نقدي أم إعلان.
كيف نساعدك
في المكالمة الأولى نراجع معك القرض وخطاب المديونية والموعد الذي تريد البيع فيه. ثم نعرض عقارك على المشترين النقديين في قائمتنا دون إعلانات علنية. وعندما تقبل عرضا، نجهّز النموذج F، وننسق شهادة عدم الممانعة مع المطوّر، ونرتب مع بنكك سداد الدين وفك الرهن ونقل الملكية بالترتيب الصحيح. وتجد خطوات أي عملية بيع في دليل كيف تبيع عقارك في Dubai.
أسئلة شائعة
هل يجب أن يوافق البنك؟
نعم، لا تتم الصفقة دون مشاركة البنك، وإن كنت أنت من يختار المشتري. يصدر البنك خطاب المديونية، ثم يصدر خطاب فك الرهن بعد سداد الدين كاملا، وبعدها فقط يمكن إتمام نقل الملكية.
من يسدد باقي القرض؟
يُسدَّد القرض من ثمن البيع. في مكتب أمين التسجيل يدفع المشتري المبلغ الوارد في خطاب المديونية مباشرة إلى بنكك، ويدفع لك باقي الثمن. وإذا كان السعر أقل من الدين، تسدد أنت الفرق قبل نقل الملكية.
كم تستغرق إجراءات فك الرهن؟
تتوقف المدة في الغالب على بنكك، فهو الذي يصدر خطاب المديونية ثم خطاب فك الرهن. اطلب الخطاب فور قرارك بالبيع حتى يتسع الوقت أمام البنك لتجهيزه قبل الموعد المحدد في النموذج F. ونعطيك مدة واقعية حين نعرف بنكك والرصيد المتبقي.
كم تكلف إجراءات فك الرهن؟
تتقاضى الدائرة رسوما على فك الرهن، وقد يضيف البنك رسوم سداد مبكر بحسب عقد القرض. ونؤكد لك المبالغ الدقيقة لعقارك عند تحضير الصفقة، لتعرف ما سيصلك قبل توقيع النموذج F.
هل يسرّع المشتري النقدي البيع؟
غالبا ما تكون الصفقة أبسط، لأن المشتري النقدي لا يحتاج إلى تقييم بنكي ولا إلى موافقة على قرض، فلا يشارك في الصفقة إلا بنكك، وتسهل التسوية في مكتب أمين التسجيل. وعادة ما يكون العرض النقدي أقل من سعر الإعلان، إذ يأخذ المشتري سهولة الصفقة في الحسبان.
هل يمكنني البيع من الخارج؟
نعم. يمكن أن يحضر عنك وكيل بموجب وكالة قانونية في مكتب أمين التسجيل، ويمكن طلب خطابات البنك عن بُعد. ويجب أن تكون الوكالة المحررة خارج الإمارات بالصيغة التي تقبلها الدائرة، لذلك نراجعها معك قبل الصفقة. وتجد إجابات أخرى في صفحة الأسئلة الشائعة.
ما زال على عقارك قرض؟
سنوضح لك الخطوات التالية.