تُعدّ Sellova علامة تجارية لشركة CARPE DIEM REAL ESTATE L.L.C، وهي وكالة عقارية مرخصة (RERA ORN 33387). نساعدك على بيع عقارك لمشترين يدفعون من أموالهم الخاصة دون تمويل، ونتولى المتطلبات القانونية في الإمارات العربية المتحدة لكل معاملة، ونرافقك في كل خطوة حتى نقل الملكية. يشرح هذا الدليل الإجراءات في Dubai، وقد تختلف الجهات والمستندات في Abu Dhabi وSharjah وRas Al Khaimah وغيرها.
الخطوات
1. التحضير وتحديد السعر
اجمع المستندات الأساسية أولًا، وحدد السعر الذي تتوقعه والمدة التي تناسبك. انظر إلى أسعار العقارات المماثلة التي بيعت مؤخرًا في المنطقة نفسها، فهي أدقّ في التعبير عن السوق من أسعار العرض في الإعلانات. وإذا كان العقار مرهونًا، فاطلب من البنك مبكرًا خطاب المديونية (Liability Letter) الذي يحدد المبلغ المتبقي من القرض.
2. النموذج A مع الوكالة
النموذج A هو عقد الوساطة الموحّد الذي تعتمده RERA وDLD بين المالك والوكالة. يُوقَّع قبل عرض العقار على المشترين أو الإعلان عنه، ويحدد مدة التعاقد وعمولة الوكالة. ومن خلاله نعمل معك بصفتنا وكالة مرخصة.
3. البحث عن مشترٍ
أمامك طريقان. الأول إعلان علني على المنصات العقارية، يصل إلى عدد أكبر من المشترين، ومنهم من يشتري بتمويل. والثاني مشترٍ نقدي يدفع من أمواله الخاصة، وهو طريق أكثر خصوصية وأقل إزعاجًا وفيه معاينات أقل، لكن السعر يكون فيه غالبًا أقل. تجد مقارنة مفصلة بينهما في دليل مشترٍ نقدي أم إعلان.
4. النموذج F بين البائع والمشتري
عند الاتفاق مع المشتري، يوقّع الطرفان النموذج F، وهو مذكرة التفاهم الموحّدة (MOU). يحدد النموذج السعر والعربون وطريقة الدفع وموعد نقل الملكية، وكذلك توزيع رسوم DLD بين الطرفين. ويُدفع العربون عادةً عند التوقيع.
5. شهادة عدم الممانعة من المطوّر
يؤكد المطوّر في شهادة عدم الممانعة (NOC) عدم وجود رسوم خدمات غير مسددة أو مبالغ أخرى مستحقة على العقار، ولا يعترض على نقل الملكية. ودون هذه الشهادة لا يُجري مكتب أمين التسجيل نقل الملكية. يحدد المطوّر الرسوم ومدة الإصدار.
6. نقل الملكية لدى أمين التسجيل
في الموعد المحدد يحضر البائع والمشتري، أو من يمثلهما بتوكيل رسمي، إلى مكتب أمين التسجيل المعتمد من DLD. يُسلَّم الثمن، وتُدفع الرسوم، ويحصل المشتري على سند ملكية جديد باسمه. وإذا كان العقار مرهونًا، يُسدَّد الدين للبنك من ثمن البيع قبل نقل الملكية أو عند إتمامها.
| الخطوة | المستند | الجهة |
|---|---|---|
| الوساطة | النموذج A | الوكالة والمالك، نموذج DLD |
| مذكرة التفاهم | النموذج F (MOU) | البائع والمشتري، نموذج DLD |
| موافقة المطوّر | شهادة عدم الممانعة (NOC) | المطوّر، ويحدد الرسوم ومدة الإصدار |
| نقل الملكية | سند الملكية الجديد | مكتب أمين التسجيل المعتمد من DLD |
المستندات
لا تحتاج في البداية إلا إلى عدد محدود من المستندات، وتتحدد البقية خلال سير المعاملة:
- سند الملكية (Title Deed) للعقار الجاهز، أو شهادة تسجيل أوقود وعقد البيع مع المطوّر (SPA) للوحدة على الخارطة؛
- جواز السفر، والهوية الإماراتية إن كانت لديك؛
- خطاب المديونية (Liability Letter) من البنك بالمبلغ المتبقي من القرض إن كان العقار مرهونًا؛
- توكيل رسمي معتمد في الإمارات إن لم تحضر بنفسك.
نراجع المستندات معك قبل البحث عن مشترٍ، لنعرف مبكرًا ما قد يؤخر الصفقة.
الرسوم
تختلف المبالغ الدقيقة بحسب العقار والمطوّر والاتفاق مع المشتري. هذه هي البنود الرئيسية عند البيع في Dubai:
| البند | المبلغ | ملاحظة |
|---|---|---|
| رسوم التسجيل لدى DLD | نسبة مئوية من سعر البيع | التوزيع بين الطرفين يُحدَّد في النموذج F |
| رسوم مكتب أمين التسجيل | وفق تعرفة المكتب | عند نقل الملكية |
| شهادة عدم الممانعة | يحددها المطوّر | قبل نقل الملكية |
| عمولتنا | وفق النموذج A | يُتفق عليها عند التوقيع |
| فك الرهن | وفق تعرفة المصرف والدائرة | إن كان العقار مرهونًا |
نعرض عليك كل البنود قبل توقيع النموذج F. وتجد شرحًا أوسع في دليل تكاليف بيع العقار في Dubai.
المدة
تتوقف المدة على نوع المشتري أكثر من أي شيء آخر. عند البيع لمشترٍ نقدي لا حاجة إلى تقييم البنك وموافقته، لذلك تكون المدة عادةً أقصر. أما مع المشتري الذي يعتمد على تمويل، فيُضاف وقت التقييم وموافقة البنك. ويؤثر في المدة أيضًا اكتمال المستندات وسرعة المطوّر في إصدار شهادة عدم الممانعة ووجود رهن على العقار.
حالات خاصة
عقار مرهون
يمكنك بيع عقار مرهون. يصدر بنكك خطاب المديونية بالمبلغ المتبقي، ويُسدَّد الدين من ثمن البيع، ثم يفك البنك الرهن ويمكن نقل الملكية. وننسّق مسبقًا معك ومع بنكك ومع المشتري على ترتيب الدفعات.
وحدة على الخارطة
في البيع على الخارطة لا يحصل المشتري على سند ملكية، بل تنتقل إليه حقوقك والتزاماتك بموجب العقد مع المطوّر، بما فيها الأقساط المتبقية، ويُسجَّل البيع في نظام أوقود لدى DLD. ويتم النقل غالبًا عن طريق المطوّر. أما النسبة التي يجب سدادها قبل البيع فيحددها عقدك وشروط المطوّر. التفاصيل في دليل بيع الوحدة على الخارطة.
البيع من الخارج
لا يلزم أن تحضر بنفسك. بموجب توكيل رسمي يستطيع شخص تثق به أن يوقّع النموذج F ويحضر موعد نقل الملكية نيابة عنك. ولكي تُقبل الوكالة في الإمارات، تُوثَّق عادةً لدى كاتب عدل، ثم تمر بعدة مراحل تصديق حتى تعتمدها الجهات الإماراتية، وتُترجم ترجمة قانونية إلى العربية. ويُفضَّل أن تذكر العقار المعني صراحةً. ويُحوَّل ثمن البيع إليك وفق ما يُتفق عليه في النموذج F.
أخبرنا عن عقارك وسنوضح لك الخطوات التالية.
أسئلة شائعة
ما المستندات المطلوبة؟
للعقار الجاهز تحتاج إلى سند الملكية وجواز السفر، والهوية الإماراتية إن كانت لديك. وللوحدة على الخارطة تحل شهادة تسجيل أوقود وعقد البيع مع المطوّر محل سند الملكية. وإذا كان العقار مرهونًا، يلزم خطاب من البنك بالمبلغ المتبقي. وإن لم تحضر بنفسك، فستحتاج إلى وكالة قانونية معتمدة في الإمارات.
كم يستغرق البيع؟
يتوقف ذلك أساسًا على المشتري. عند البيع لمشترٍ نقدي لا حاجة إلى موافقة البنك، فتكون المدة عادةً أقصر من البيع لمشترٍ بتمويل. ويؤثر فيها أيضًا اكتمال المستندات وسرعة المطوّر في إصدار شهادة عدم الممانعة.
ما الرسوم ومن يدفعها؟
تُحتسب رسوم التسجيل لدى DLD نسبةً مئوية من سعر البيع، ويُحدَّد توزيعها بين البائع والمشتري في النموذج F. وتضاف إليها رسوم مكتب أمين التسجيل ورسوم شهادة عدم الممانعة وعمولتنا. ونعرض عليك كل البنود قبل التوقيع.
ما هي شهادة عدم الممانعة؟
هي موافقة المطوّر على البيع. يؤكد فيها المطوّر عدم وجود رسوم خدمات غير مسددة أو مبالغ أخرى مستحقة على العقار. ودون هذه الشهادة لا يُجري مكتب أمين التسجيل المعتمد من DLD نقل الملكية. يحدد المطوّر رسومها.
هل يمكنني البيع من الخارج بتوكيل؟
نعم. بموجب توكيل رسمي يستطيع شخص تثق به أن يوقّع النموذج F ويحضر نقل الملكية نيابة عنك. وتُوثَّق الوكالة عادةً لدى كاتب عدل، ثم تمر بعدة مراحل تصديق، وتُترجم ترجمة قانونية إلى العربية.
هل يمكن بيع عقار مرهون؟
نعم. يصدر بنكك خطاب المديونية بالمبلغ المتبقي من القرض، ويُسدَّد هذا المبلغ من ثمن البيع. بعد ذلك يفك البنك الرهن، ويمكن نقل الملكية لدى DLD. وننسّق مسبقًا مع جميع الأطراف على ترتيب الدفعات.