Wer in Dubai Off-Plan gekauft hat, möchte die Einheit manchmal schon vor der Fertigstellung weitergeben, etwa weil sich die Pläne geändert haben oder das gebundene Kapital anderweitig gebraucht wird. Im Folgenden erklären wir den Ablauf mit den Begriffen, die Ihnen dabei in Dubai begegnen.
So funktioniert der Weiterverkauf vor der Übergabe
Beim Kauf einer Off-Plan-Wohnung haben Sie mit dem Bauträger einen Kaufvertrag geschlossen, in Dubai meist Sale and Purchase Agreement (SPA) genannt. Sie sind damit noch nicht Eigentümer mit Title Deed, sondern Inhaber von Rechten aus diesem Vertrag. Diese Rechte sind im vorläufigen Register der DLD, dem Oqood-Register, auf Ihren Namen eingetragen.
Beim Weiterverkauf, oft auch Assignment genannt, übertragen Sie genau diese Rechte auf einen neuen Käufer. Er zahlt Ihnen einen frei vereinbarten Preis, der in der Regel die bereits an den Bauträger gezahlten Beträge berücksichtigt. Die restlichen Raten zahlt er künftig selbst an den Bauträger, nach dem Zahlungsplan Ihres SPA. Nach Fertigstellung und vollständiger Zahlung erhält dann der neue Käufer das Title Deed.
Die Bedingungen des Bauträgers
Mindestzahlung vor dem Weiterverkauf
Wie viel Sie bezahlt haben müssen, bevor ein Weiterverkauf erlaubt ist, ergibt sich aus Ihrem SPA und den Regeln des Bauträgers. In der Praxis verlangen viele Bauträger, dass ein bestimmter Anteil des Kaufpreises bezahlt ist, bevor sie zustimmen. Lesen Sie deshalb zuerst die Klauseln zu Assignment oder Resale in Ihrem Vertrag. Wenn Sie unsicher sind, sehen wir uns diese Klauseln gemeinsam mit Ihnen an.
NOC und Gebühr
Ohne die Zustimmung des Bauträgers ist kein Weiterverkauf möglich. Er bestätigt sie mit einem NOC (No Objection Certificate), nachdem er geprüft hat, dass die fälligen Raten bezahlt sind. Die Gebühr für das NOC legt jeder Bauträger selbst fest. Auch die Bearbeitungszeit unterscheidet sich von Bauträger zu Bauträger.
Die Eintragung im Oqood-Register
Off-Plan-Verkäufe in Dubai müssen im vorläufigen Grundbuch der DLD eingetragen werden. Grundlage ist das Gesetz Nr. 13 von 2008 über das vorläufige Grundbuchregister des Emirats Dubai. Das elektronische System dafür heißt Oqood. Beim Weiterverkauf wird der Eintrag auf den neuen Käufer umgeschrieben. Erst mit dieser Eintragung erkennen Bauträger und DLD den neuen Käufer an. Wo die Umschreibung bearbeitet wird, beim Bauträger oder in einem von der DLD zugelassenen Zentrum, hängt vom Projekt ab. Welche Kostenposten anfallen, zeigt die folgende Übersicht.
Mit welchen Kosten Sie rechnen sollten
| Posten | Wie sich der Betrag ergibt | Wer ihn festlegt |
|---|---|---|
| DLD-Registrierung | Prozentsatz des Kaufpreises, Aufteilung laut Form F | DLD |
| Bearbeitung der Umschreibung | Servicegebühr des Bauträgers oder des Zentrums | Bauträger oder Zentrum |
| NOC des Bauträgers | je nach Bauträger | Bauträger |
| Unsere Provision | laut Form A | Form A |
Welche Kosten Käufer und Verkäufer jeweils tragen, wird in der Verkaufsvereinbarung (Form F) festgehalten.
Der Ablauf in fünf Schritten
- Vertrag prüfen: Wir sehen uns Ihr SPA, den Zahlungsplan und die Oqood-Bestätigung an und prüfen die Klauseln zu Assignment und Resale.
- Maklervertrag und Käufer: Sie unterzeichnen mit uns den Maklervertrag Form A, und wir suchen einen passenden Käufer für Ihre Einheit.
- Verkaufsvereinbarung (Form F): Sie und der Käufer halten Preis, Zahlungsweise und Fristen im standardisierten Formular Form F fest.
- NOC beantragen: Der Bauträger prüft die Zahlungen und erteilt seine Zustimmung gegen Gebühr.
- Umschreibung im Oqood-Register: Der Käufer zahlt Ihren Anteil, die Gebühren werden beglichen, und der Eintrag wird auf ihn umgeschrieben.
Wie der Verkauf einer fertiggestellten Wohnung abläuft, erklärt der Ratgeber Immobilie in Dubai verkaufen.
Barkäufer oder Käufer mit Finanzierung
Beim Off-Plan-Weiterverkauf sind Barkäufer besonders attraktiv, weil Banken noch nicht fertiggestellte Wohnungen zurückhaltender finanzieren. Ein Barkäufer zahlt Ihren Anteil ohne Bank, das vereinfacht den Ablauf in der Regel. Dafür ist sein Angebot oft niedriger als das, was Sie mit mehr Zeit über ein Inserat erzielen könnten. Den Vergleich beider Wege lesen Sie im Ratgeber Barkäufer oder Inserat.
Wie wir Ihnen helfen
Sellova ist eine Marke der lizenzierten Immobilienagentur CARPE DIEM REAL ESTATE L.L.C (RERA ORN 33387). Wir kaufen keine Immobilien an. Wir helfen Ihnen beim Verkauf, prüfen Ihren Vertrag, stimmen uns mit dem Bauträger ab und begleiten Sie bis zur Umschreibung im Oqood-Register. Wenn Sie vor der Übergabe verkaufen möchten, beschreiben Sie uns Ihr Projekt auf der Seite Verkaufen.
Schicken Sie uns die Eckdaten Ihrer Off-Plan-Einheit. Wir prüfen die Bedingungen Ihres Vertrags und helfen Ihnen beim Verkauf an Barkäufer.
Häufige Fragen
Wie viel Prozent muss bezahlt sein, bevor ich verkaufen darf?
Das hängt von Ihrem Kaufvertrag und den Regeln des Bauträgers ab. Viele Bauträger stimmen einem Weiterverkauf erst zu, wenn ein bestimmter Anteil des Kaufpreises bezahlt ist. Die genaue Schwelle steht in den Klauseln zu Assignment oder Resale in Ihrem SPA.
Was kostet das NOC des Bauträgers?
Die Gebühr legt jeder Bauträger selbst fest, deshalb gibt es keinen einheitlichen Betrag. Sie wird vor der Ausstellung fällig. Wir klären die Höhe mit dem Bauträger, bevor Sie sich für einen Käufer entscheiden.
Wer zahlt die DLD-Gebühr beim Weiterverkauf?
Die DLD erhebt für die Registrierung eine Gebühr in Prozent des Kaufpreises. Wie diese Gebühr zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird, legen beide in der Verkaufsvereinbarung (Form F) fest.
Übernimmt der Käufer die restlichen Raten?
Ja. Der Käufer tritt in Ihren Kaufvertrag mit dem Bauträger ein und zahlt die noch offenen Raten nach dem bestehenden Zahlungsplan. Sie erhalten von ihm den vereinbarten Preis für Ihren bereits bezahlten Anteil.
Kann ich verkaufen, wenn die Off-Plan-Wohnung finanziert ist?
Grundsätzlich ja, aber die finanzierende Bank muss zustimmen. In der Regel muss die Restschuld abgelöst werden, bevor die Umschreibung erfolgen kann. Wie das bei Ihrem Kredit genau abläuft, klären wir mit Ihnen und Ihrer Bank.
Muss ich für den Verkauf nach Dubai reisen?
Nein. Eine Person Ihres Vertrauens kann Sie mit einer Vollmacht vertreten. Die Vollmacht muss in Dubai anerkannt sein, also in der Regel notariell beglaubigt, legalisiert und ins Arabische übersetzt. Den Ablauf stimmen wir per Telefon und E-Mail mit Ihnen ab.