Ce guide s'adresse aux propriétaires qui ont acheté sur plan à Dubai et qui souhaitent se désengager de leur achat avant la remise des clés : parce que leur situation a changé, parce qu'ils ne veulent plus payer les échéances restantes, ou parce que le bien a pris de la valeur depuis l'achat.
Ce que vous vendez réellement
Tant que le bien n'est pas livré, il n'existe pas de titre de propriété (Title Deed). Votre achat est inscrit dans Oqood, le registre provisoire du DLD, et vos droits découlent du contrat d'achat (SPA) signé avec le promoteur. Lors d'une revente avant livraison, vous cédez donc ces droits à un nouvel acheteur. On parle souvent d'« assignment ».
L'acheteur prend votre place dans le contrat. Il vous verse un prix convenu entre vous, qui tient généralement compte des sommes déjà payées au promoteur, et reprend les échéances qui restent à payer jusqu'à la livraison. Le promoteur reste le même, le calendrier de paiement aussi.
Les conditions d'une revente
La règle de base est simple : sans l'accord du promoteur, pas de revente. Le contrat d'achat et la politique du promoteur fixent les conditions. Les plus courantes sont les suivantes :
- part du prix déjà payée : beaucoup de promoteurs n'autorisent la revente qu'après le paiement d'une certaine part du prix. Ce seuil varie d'un promoteur et d'un projet à l'autre, et il figure dans votre contrat ou dans les règles du promoteur ;
- échéances à jour : aucune échéance ne doit être en retard au moment de la demande ;
- frais du promoteur : le promoteur facture le traitement de la revente et la délivrance du NOC, selon son propre barème ;
- identité de l'acheteur : le promoteur vérifie les documents de l'acheteur avant d'accepter le transfert.
Si le bien a été financé par un crédit, la banque doit aussi donner son accord et le prêt doit en général être soldé dans le cadre de la revente. Avant de chercher un acheteur, nous vérifions avec vous dans le contrat et auprès du promoteur si la revente est déjà possible et à quelles conditions.
Les étapes
- Vérifier le contrat et la part payée : Rassemblez le contrat d'achat (SPA), le certificat Oqood et le relevé des paiements du promoteur. Ils montrent combien vous avez payé et ce que prévoit le contrat pour une revente.
- Signer le mandat Form A : C'est le contrat standard du DLD entre le vendeur et l'agence agréée qui l'accompagne.
- Trouver un acheteur et convenir des conditions : Le prix est librement convenu ; il tient en général compte des montants déjà versés au promoteur. L'acheteur doit aussi pouvoir payer les échéances restantes.
- Signer le contrat de vente : Vendeur et acheteur signent le Form F (MOU), qui fixe le prix, l'acompte, la répartition des frais et la date limite du transfert.
- Obtenir le NOC du promoteur : Le promoteur vérifie que les paiements sont à jour, encaisse ses frais et délivre le NOC qui autorise le transfert.
- Enregistrer le transfert dans Oqood : Le transfert est enregistré au DLD, souvent par l'intermédiaire du promoteur ou d'un Trustee Office. Le nouvel acheteur devient titulaire du contrat avec le promoteur et reçoit un nouveau certificat Oqood à son nom.
Oqood : le registre provisoire
Oqood est le registre provisoire des biens vendus sur plan à Dubai. Il repose sur la loi n° 13 de 2008 sur le registre foncier provisoire de l'Émirat de Dubai. Chaque vente de promoteur à acheteur y est inscrite, et chaque revente avant livraison y est enregistrée comme un transfert.
Concrètement, l'enregistrement dans Oqood a deux effets pour vous. D'abord, le certificat Oqood prouve vos droits sur le bien tant qu'il n'y a pas de titre de propriété. Ensuite, tant que le transfert n'est pas enregistré dans Oqood, il n'est pas reconnu : le promoteur et le DLD ne reconnaissent comme titulaire que la personne inscrite. À l'achèvement, une fois le prix intégralement payé, l'inscription dans Oqood est remplacée par un titre de propriété définitif au nom du dernier acheteur.
Les frais
Une revente off plan entraîne plusieurs postes de frais : les frais du promoteur pour la revente et le NOC, les frais d'enregistrement du DLD pour le transfert dans Oqood, et la commission d'agence. Les frais du promoteur varient d'un promoteur à l'autre. La répartition des frais entre vendeur et acheteur est fixée dans le Form F. Avant toute signature, nous vous détaillons les frais qui s'appliquent à votre bien, afin que vous sachiez ce qui vous reviendra.
Vendre à un acheteur comptant
Un acheteur comptant vous paie le prix convenu sans attendre l'accord d'une banque. Pour un bien off plan, c'est un vrai avantage : de nombreuses banques ne financent pas, ou difficilement, la reprise d'un contrat avant livraison. Le guide Acheteur comptant ou mise en vente compare la vente sans crédit et l'annonce classique. Pour la vente d'un bien déjà livré, consultez notre guide Vendre un bien immobilier à Dubai.
Vous avez un bien off plan ? Indiquez-nous le projet et la part payée. Vendre votre bien
Questions fréquentes
Quelle part du prix faut-il avoir payée ?
Cela dépend du promoteur et de votre contrat. Beaucoup de promoteurs n'autorisent la revente qu'après le paiement d'une certaine part du prix, et ce seuil varie selon le projet. Nous le vérifions avec vous dans le contrat et auprès du promoteur avant de chercher un acheteur.
Qu'est-ce qu'Oqood ?
Oqood est le registre provisoire du DLD pour les biens vendus sur plan, fondé sur la loi n° 13 de 2008. Le certificat Oqood prouve vos droits tant qu'il n'y a pas de titre de propriété. Une revente avant livraison y est enregistrée comme un transfert au nom du nouvel acheteur.
Combien le promoteur facture-t-il ?
Chaque promoteur fixe ses propres frais pour la revente et le NOC. S'y ajoutent les frais d'enregistrement du DLD et la commission d'agence. Avant toute signature, nous vous détaillons les frais qui s'appliquent à votre bien.
Combien de temps prend une revente ?
La durée dépend du temps nécessaire pour trouver un acheteur, de la rapidité du promoteur à délivrer le NOC et du financement de l'acheteur. Un acheteur comptant n'attend pas l'accord d'une banque. Nous vous donnons un calendrier réaliste une fois votre contrat examiné.
Puis-je vendre à un acheteur comptant ?
Oui. Un acheteur comptant paie le prix convenu sans crédit bancaire et reprend les échéances restantes. Il n'y a donc pas d'accord de prêt à attendre, ce qui compte d'autant plus que de nombreuses banques financent difficilement la reprise d'un contrat off plan.