Ce guide s'adresse aux propriétaires qui vivent en France, en Belgique ou en Suisse et qui possèdent un appartement ou une maison à Dubai. Il décrit la procédure telle qu'elle se déroule au DLD. Dans les autres émirats, comme Abu Dhabi ou Sharjah, d'autres administrations interviennent, avec leurs propres formulaires.
Les étapes de la vente
Une vente standard d'un bien livré, avec titre de propriété, se déroule en six étapes.
- Préparer les documents. Rassemblez le titre de propriété (Title Deed), votre passeport et, si vous en avez un, votre Emirates ID. Si le bien est encore financé, demandez à votre banque la lettre indiquant le capital restant dû. Si le bien est loué, gardez le contrat de bail à portée de main : l'acheteur voudra le voir.
- Signer le mandat Form A. C'est le contrat standard du DLD entre le vendeur et l'agence. Il précise le bien, le prix demandé, la durée du mandat et la commission. Sans Form A, une agence agréée ne peut pas mettre votre bien en vente.
- Trouver un acheteur et convenir des conditions. Nous présentons votre bien à des acheteurs qui paient comptant. Lorsqu'une offre vous convient, nous arrêtons avec vous et l'acheteur le prix, l'acompte, la date du transfert et la répartition des frais.
- Signer le Form F (MOU). Le Form F est le contrat de vente standard du DLD entre vendeur et acheteur. Il reprend tout ce qui a été convenu : prix, acompte, date limite du transfert, qui paie quoi, et les conséquences si l'une des parties se retire. Une fois signé par les deux parties et par l'agence, il engage les deux parties.
- Obtenir le NOC du promoteur. Le promoteur confirme par écrit qu'il ne s'oppose pas à la vente et qu'aucune charge de copropriété n'est impayée. Les charges dues doivent être réglées avant la délivrance du NOC.
- Transférer la propriété au Trustee Office. Le vendeur et l'acheteur, ou leurs représentants munis d'une procuration, se retrouvent dans un Trustee Office agréé par le DLD. L'acheteur remet le prix, le plus souvent par chèque de banque, le DLD encaisse ses frais et le nouveau titre de propriété est établi au nom de l'acheteur.
Avec un acheteur comptant, il n'y a ni évaluation bancaire ni accord de prêt entre l'étape 4 et l'étape 6. Avec un acheteur qui emprunte, ces étapes s'ajoutent et la banque de l'acheteur participe au transfert. Le guide Acheteur comptant ou mise en vente compare les deux options.
Les documents
| Étape | Document | Qui intervient |
|---|---|---|
| Mandat | Form A | vendeur et agence, formulaire du DLD |
| Contrat | Form F (MOU) | vendeur, acheteur et agence, formulaire du DLD |
| Accord du promoteur | NOC | promoteur, contre des frais fixés par lui |
| Transfert | nouveau Title Deed | Trustee Office agréé par le DLD, contre des frais |
Selon votre situation, d'autres documents s'ajoutent :
- bien encore financé : lettre de la banque indiquant le capital restant dû (liability letter), puis lettre de mainlevée ;
- bien loué : contrat de bail enregistré dans Ejari : la vente ne met pas fin au bail, l'acheteur le reprend ;
- vente à distance : procuration valable aux Émirats au nom de la personne qui signe pour vous ;
- bien off plan : certificat Oqood et contrat d'achat avec le promoteur (SPA) à la place du titre de propriété.
Nous examinons vos documents avant la signature du Form A, afin de repérer tôt tout document manquant.
Les frais
Une vente à Dubai entraîne plusieurs postes de frais. Les principaux sont les frais d'enregistrement du DLD, calculés en pourcentage du prix de vente, les frais du Trustee Office pour le transfert, les frais du promoteur pour le NOC et la commission d'agence. Si le bien est encore financé, s'ajoutent les frais de la banque pour le remboursement anticipé et la mainlevée.
Qui paie quoi n'est pas laissé au hasard : la répartition des frais du DLD entre vendeur et acheteur est écrite dans le Form F. Les frais du NOC dépendent du promoteur, et la commission est fixée dans le Form A. Avant toute signature, nous vous remettons le détail des frais pour votre bien, afin que vous sachiez ce qui vous reviendra après le transfert.
Les délais
La durée d'une vente dépend de trois facteurs : le temps nécessaire pour trouver un acheteur, la rapidité du promoteur à délivrer le NOC, et le financement de l'acheteur. Avec un acheteur comptant, ce dernier facteur n'entre pas en jeu : il n'y a ni évaluation de la banque ni attente de son accord.
Ce qui retarde le plus souvent une vente, ce sont des charges de copropriété impayées, un document manquant, ou une lettre de la banque qui tarde à arriver. Nous vérifions ces points dès le début. Nous vous donnons un calendrier réaliste une fois votre dossier examiné, sans promettre une date que nous ne maîtrisons pas.
Cas particuliers
Vendre un bien off plan
Un bien acheté sur plan et pas encore livré n'a pas de titre de propriété. Il est enregistré provisoirement au DLD dans Oqood. Vous ne le vendez pas au sens strict : vous cédez vos droits issus du contrat avec le promoteur. L'acheteur reprend aussi les échéances restantes. Il faut l'accord du promoteur, et beaucoup de promoteurs n'acceptent la revente qu'après le paiement d'une certaine part du prix. Vous trouverez le détail dans le guide Revendre un bien off plan.
Vendre un bien encore financé
C'est possible. Votre banque indique le capital restant dû, et ce montant est remboursé sur le prix payé par l'acheteur. La banque lève ensuite l'hypothèque, et le transfert peut avoir lieu. Avec un acheteur comptant, le paiement est souvent organisé en deux parties : une partie à votre banque pour solder le prêt, le reste pour vous. Nous convenons de cet ordre avec vous, votre banque et l'acheteur avant la signature du Form F.
Vendre depuis la France
Votre présence à Dubai n'est pas nécessaire pour vendre, que vous viviez en France, en Belgique ou en Suisse. Avec une procuration, une personne de confiance peut signer le Form F et se présenter au Trustee Office à votre place. Pour être acceptée aux Émirats, une procuration signée en Europe est en général établie devant notaire, puis légalisée et attestée en plusieurs étapes, et enfin traduite en arabe par un traducteur juridique. Faites-la préparer à temps, car sa forme et son contenu doivent correspondre à ce que le Trustee Office attend.
Retrouvez d'autres réponses dans notre FAQ.
Parlez-nous de votre bien : nous vous indiquerons les prochaines étapes. Vendre votre bien
Questions fréquentes
Quels documents faut-il fournir ?
Pour un bien livré, il faut le titre de propriété (Title Deed), votre passeport et, si vous en avez un, votre Emirates ID. Pour un bien off plan, le certificat Oqood et le contrat avec le promoteur remplacent le titre de propriété. Si le bien est encore financé, il faut aussi la lettre de la banque indiquant le capital restant dû. Si vous ne venez pas sur place, une procuration valable aux Émirats est nécessaire.
Combien de temps dure une vente ?
Cela dépend du temps nécessaire pour trouver un acheteur, de la rapidité du promoteur à délivrer le NOC et du financement de l'acheteur. Avec un acheteur comptant, il n'y a ni évaluation ni accord bancaire à attendre. Nous vous donnons un calendrier réaliste une fois votre dossier examiné.
Quels sont les frais, et qui paie le DLD ?
Le DLD perçoit des frais d'enregistrement calculés en pourcentage du prix de vente. S'y ajoutent les frais du Trustee Office, ceux du promoteur pour le NOC et la commission d'agence. La répartition des frais du DLD entre vendeur et acheteur est fixée dans le Form F. Nous vous indiquons les montants pour votre bien avant toute signature.
Qu'est-ce que le NOC ?
Le NOC (No Objection Certificate) est l'accord écrit du promoteur à la vente. Il confirme qu'aucune charge de copropriété n'est impayée sur le bien. Sans NOC, le Trustee Office n'effectue pas le transfert. Chaque promoteur fixe ses propres frais pour ce certificat.
Puis-je vendre depuis la France avec une procuration ?
Oui. Une personne de confiance munie d'une procuration peut signer le Form F et se présenter au Trustee Office à votre place. Pour être acceptée aux Émirats, une procuration établie en France est en général signée devant notaire, légalisée et attestée en plusieurs étapes, puis traduite en arabe.
Puis-je vendre un bien encore financé par un crédit ?
Oui. Votre banque indique le capital restant dû, ce montant est remboursé sur le prix de vente, puis la banque lève l'hypothèque. Nous convenons de l'ordre des paiements avec vous, votre banque et l'acheteur avant la signature du Form F.