Se hai comprato off-plan a Dubai, può capitare di voler cedere l'unità prima che sia finita, perché i tuoi programmi sono cambiati o perché ti serve liquidità per altro. In questa guida trovi le condizioni da verificare, i passaggi, il ruolo di Oqood e i costi, con i termini che incontrerai a Dubai.
Le condizioni da verificare
Quando hai comprato off-plan, hai firmato con il costruttore un contratto di compravendita, a Dubai chiamato Sale and Purchase Agreement (SPA). Non sei ancora proprietario con un Title Deed, ma titolare dei diritti che derivano da questo contratto. Vendere prima della consegna significa cedere questi diritti a un nuovo acquirente, che subentra nel contratto e paga le rate rimanenti secondo il piano di pagamento.
Prima di tutto controlla nel tuo SPA le clausole su cessione e rivendita (assignment o resale). Lì trovi le condizioni del costruttore. Molti costruttori danno il consenso solo se è stata pagata una certa quota del prezzo. Alcuni chiedono anche che tutte le rate scadute siano saldate. Se hai dubbi, guardiamo insieme queste clausole.
I passaggi
- Verifica del contratto: esaminiamo SPA, piano di pagamento e certificato Oqood, e controlliamo le clausole su cessione e rivendita.
- Mandato e acquirente: firmi con noi il mandato Form A e cerchiamo un acquirente adatto alla tua unità.
- Contratto Form F: tu e l'acquirente fissate prezzo, modalità di pagamento e scadenze nel modulo standard Form F.
- NOC del costruttore: il costruttore verifica i pagamenti e rilascia il suo consenso, a fronte di una commissione.
- Registrazione in Oqood: l'acquirente ti rimborsa quanto hai già pagato al costruttore più l'eventuale sovrapprezzo concordato, si pagano i diritti e la registrazione passa a suo nome.
Al completamento, saldato il prezzo, il Title Deed sarà intestato al nuovo acquirente.
Che cos'è Oqood
Oqood è il registro provvisorio del DLD per gli immobili venduti sulla carta. Lo disciplina la legge n. 13 del 2008 sul registro immobiliare provvisorio dell'emirato di Dubai. Ogni vendita off-plan va registrata in Oqood, e lo stesso vale per una cessione prima della consegna: la cessione è riconosciuta dal DLD solo dopo la nuova registrazione a nome dell'acquirente. Dove si svolge la pratica, presso il costruttore o in un centro autorizzato dal DLD, dipende dal progetto.
I costi
| Voce | Importo | Fonte |
|---|---|---|
| Registrazione DLD | percentuale del prezzo, ripartizione secondo il Form F | DLD |
| Knowledge Fee e Innovation Fee | importo fissato dal DLD | DLD |
| Diritti amministrativi Oqood | importo fissato dal DLD | DLD |
| NOC del costruttore | varia da costruttore a costruttore | costruttore |
| La nostra provvigione | come da Form A | Form A |
La ripartizione dei costi tra te e l'acquirente è fissata nel Form F. Ti mostriamo tutte le voci prima della firma.
Acquirente in contanti o con mutuo
Per una cessione off-plan l'acquirente in contanti è spesso la soluzione più pratica, perché le banche finanziano con più cautela gli immobili non ancora finiti. Chi paga senza mutuo ti rimborsa la quota versata senza passare da una banca, e questo di solito semplifica la procedura. Di contro, la sua offerta è spesso più bassa di quella che potresti ricevere mettendo l'immobile sul mercato con più calma. Se vuoi capire la differenza, leggi la guida Acquirente in contanti o annuncio.
Come ti aiutiamo
Sellova è un marchio dell'agenzia immobiliare autorizzata CARPE DIEM REAL ESTATE L.L.C (RERA ORN 33387). Non compriamo immobili. Ti aiutiamo a vendere la tua unità off-plan: esaminiamo le clausole del contratto, ci coordiniamo con il costruttore e ti seguiamo fino alla registrazione in Oqood.
Hai un immobile off-plan? Dicci in quale progetto si trova e quanto hai già versato.
Domande frequenti
Quanto devo aver pagato prima di vendere?
Dipende dal tuo contratto e dalle regole del costruttore. Molti costruttori danno il consenso alla cessione solo dopo il pagamento di una certa quota del prezzo. La soglia precisa è nelle clausole su cessione e rivendita del tuo SPA.
Cos'è Oqood?
Oqood è il registro provvisorio del Dubai Land Department per gli immobili off-plan, previsto dalla legge n. 13 del 2008. Ogni vendita e ogni cessione prima della consegna va registrata lì. Il passaggio all'acquirente è riconosciuto dal DLD solo dopo la nuova registrazione.
Quanto chiede il costruttore per il NOC?
Ogni costruttore fissa la propria commissione, quindi non esiste un importo unico. Si paga prima del rilascio del NOC. Verifichiamo l'importo con il costruttore prima che tu scelga l'acquirente.
Quanto tempo serve?
Dipende soprattutto dai tempi del costruttore per il NOC e dal fatto che l'acquirente paghi in contanti o con un finanziamento.
Posso vendere a un acquirente in contanti?
Sì, ed è spesso la strada più semplice per un'unità off-plan, perché le banche finanziano con cautela gli immobili non ancora consegnati. L'offerta in contanti tende a essere più bassa di quella che potresti ricevere mettendo l'immobile sul mercato, ma la procedura è più lineare.