Come funziona
Per gli immobili gravati da ipoteca il Dubai Land Department prevede una procedura apposita, che descrive in cinque passaggi:
- Chiedi alla tua banca la liability letter, cioè l'attestazione del debito residuo aggiornato. È la cifra da estinguere al momento della vendita.
- Concordi il prezzo con l'acquirente e firmate il contratto di vendita Form F.
- Tu e l'acquirente presentate i documenti al Trustee Office, dove il DLD registra la vendita in via provvisoria, a tutela di entrambe le parti. I pagamenti avvengono con manager's cheque, l'equivalente del nostro assegno circolare: uno intestato alla tua banca per il debito residuo, uno a te per il resto del prezzo e uno al DLD per i diritti di registrazione.
- Dopo la registrazione provvisoria ricevi l'assegno destinato alla banca. Lo consegni alla banca, che registra il rimborso e rilascia la lettera di cancellazione dell'ipoteca.
- Quando la lettera arriva al DLD, l'ufficio cancella l'ipoteca e completa il trasferimento all'acquirente. Se l'acquirente compra con un mutuo, nello stesso passaggio viene iscritta la sua nuova ipoteca.
La velocità di ogni passaggio dipende soprattutto dalla tua banca. Per questo fissiamo un calendario solo dopo il primo contatto con la banca.
Documenti
Per un immobile già consegnato ti servono:
- la liability letter della tua banca;
- il title deed, cioè il titolo di proprietà;
- l'Emirates ID oppure un passaporto valido, se non risiedi negli Emirati;
- il contratto di vendita Form F;
- una procura, se al Trustee Office qualcuno agisce per tuo conto.
Un immobile off-plan non ha ancora il title deed, perché il contratto è registrato in Oqood. Se il residuo lo stai pagando al costruttore e non a una banca, al posto della liability letter si presenta una lettera del costruttore con l'importo ancora dovuto.
Costi
| Passo | Chi se ne occupa | Da sapere |
|---|---|---|
| Liability letter | la tua banca | tempi ed eventuale commissione li stabilisce la banca |
| Estinzione del mutuo | Trustee Office del DLD | si paga con il prezzo di vendita, con assegno circolare intestato alla tua banca |
| Cancellazione dell'ipoteca | la tua banca e il DLD | diritti del DLD dedicati alla cancellazione |
| Trasferimento | Trustee Office del DLD | diritti di trasferimento del DLD e onorario del Trustee Office |
Con un mutuo, ai normali costi di vendita si aggiungono i diritti del DLD per la cancellazione dell'ipoteca. Se il tuo contratto di mutuo prevede una penale per estinzione anticipata, si paga anche quella. Gli importi esatti te li indichiamo nel prospetto dei costi per il tuo immobile, sulla base delle tariffe DLD aggiornate e delle condizioni del tuo mutuo.
Acquirente in contanti o con mutuo
Un acquirente in contanti paga con assegni circolari e fondi propri, quindi l'unica banca coinvolta resta la tua. Se invece l'acquirente compra con un mutuo, la sua banca deve dare l'approvazione, mettere a disposizione i fondi e iscrivere una nuova ipoteca nello stesso appuntamento. Significa più documenti e più coordinamento tra due banche.
Le due strade sono messe a confronto nella guida su come vendere a un acquirente in contanti o con un annuncio.
Come ti aiutiamo
Ti aiutiamo a vendere immobili con mutuo ad acquirenti che pagano senza finanziamento. Non compriamo immobili in proprio. Operiamo come CARPE DIEM REAL ESTATE L.L.C (RERA ORN 33387).
Nel primo colloquio confrontiamo il debito residuo con il prezzo che ti aspetti e vediamo quali documenti chiedere alla banca. L'intero percorso di vendita è spiegato nella guida alla vendita di un immobile a Dubai.
Domande frequenti
La banca deve essere d'accordo?
L'ipoteca è iscritta a favore della banca, quindi senza la sua partecipazione la vendita non si chiude. La banca rilascia la liability letter, incassa il rimborso e firma la lettera di cancellazione dell'ipoteca, senza la quale il DLD non registra il trasferimento all'acquirente. Le condizioni per l'estinzione anticipata sono scritte nel tuo contratto di mutuo.
Chi estingue il mutuo residuo?
Il debito si salda con il prezzo di vendita, contestualmente al trasferimento. Al Trustee Office l'acquirente consegna un assegno circolare intestato alla tua banca per l'importo della liability letter, che tu porti alla banca dopo la registrazione provvisoria. Il resto del prezzo lo ricevi con un assegno separato. Se il prezzo copre il debito, non devi estinguere il mutuo con fondi tuoi prima della vendita.
Quanto dura la cancellazione?
La registrazione vera e propria avviene al Trustee Office del DLD. I tempi complessivi dipendono però da quanto rapidamente la tua banca rilascia la liability letter e la lettera di cancellazione.
Quanto costa?
Il DLD applica diritti specifici per la cancellazione dell'ipoteca. A questa può aggiungersi la penale della tua banca per l'estinzione anticipata, se il contratto di mutuo la prevede. Gli importi esatti te li indichiamo nel prospetto dei costi per il tuo immobile.
Con un acquirente in contanti si fa prima?
Rende tutto più semplice, perché l'unica banca coinvolta resta la tua. Un acquirente con mutuo ha bisogno dell'approvazione della propria banca, e al trasferimento si iscrive anche la sua ipoteca. I tempi dipendono comunque da quanto rapidamente la tua banca prepara i suoi documenti.
Posso vendere dall'Italia?
Sì. Al Trustee Office può rappresentarti un procuratore, e per i proprietari che non risiedono negli Emirati il DLD accetta un passaporto valido. Concordiamo con la tua banca come richiedere la liability letter dall'Italia.
Hai ancora un mutuo?
Ti spieghiamo come procedere. Indicaci la tua banca e il prezzo che ti aspetti. Per domande generali sulla vendita c'è la nostra pagina FAQ.