Qui sotto trovi i documenti da preparare e i punti in cui di solito si perde tempo. Se vivi in Italia, puoi vendere anche senza venire a Dubai.
I passi della vendita
- Valutazione e scelta di come vendere: stabilisci un prezzo realistico e decidi se vendere a un acquirente in contanti o pubblicare un annuncio.
- Mandato Form A: prima che l'immobile venga proposto agli acquirenti, firmi con noi il mandato standard del DLD.
- Contratto Form F: venditore e acquirente firmano il contratto preliminare standard, a Dubai chiamato anche MOU, con prezzo, deposito, modalità di pagamento e data del trasferimento.
- NOC del costruttore: il costruttore verifica che non ci siano spese condominiali arretrate e rilascia il nulla osta.
- Estinzione del mutuo, se c'è: la banca indica il debito residuo, che viene saldato con il prezzo di vendita.
- Trasferimento al DLD: al Trustee Office le parti, o i loro procuratori, firmano il passaggio di proprietà, il prezzo viene pagato e l'acquirente riceve il nuovo Title Deed. Per un immobile off-plan la cessione segue invece il registro Oqood, spesso tramite il costruttore.
Il punto 1 è quello su cui hai più margine di scelta. Un acquirente in contanti non dipende da una banca, quindi la vendita di solito si chiude prima, spesso però a un prezzo più basso. Un annuncio raggiunge anche chi compra con un mutuo e lascia più spazio sul prezzo, ma richiede più tempo. Il confronto completo è nella guida Acquirente in contanti o annuncio.
I documenti
| Passo | Documento | Note |
|---|---|---|
| Mandato | Form A | modello standard del DLD |
| Contratto | Form F (MOU) | lo prepariamo noi |
| Nulla osta | NOC del costruttore | commissione fissata dal costruttore |
| Trasferimento | atto di trasferimento e nuovo Title Deed | diritti DLD e commissione del Trustee Office |
Oltre a questi moduli ti servono il Title Deed, cioè l'atto di proprietà, il passaporto e, se ce l'hai, l'Emirates ID. Se l'immobile è ancora off-plan, al posto del Title Deed servono la conferma di registrazione Oqood e il contratto con il costruttore. Con un mutuo in corso serve una lettera della banca con il debito residuo. Se non vieni a Dubai, aggiungi una procura valida negli Emirati.
Il Form A è il mandato tra te e noi. Stabilisce che possiamo proporre il tuo immobile, per quanto tempo e a quali condizioni. Senza Form A l'immobile non può essere pubblicizzato.
Il Form F è il contratto tra venditore e acquirente. Contiene prezzo, deposito, modalità di pagamento, data prevista del trasferimento e ripartizione dei costi. Con la firma diventa vincolante per entrambe le parti. Di solito l'acquirente versa un deposito a garanzia fino al trasferimento, con importo e custodia fissati nel Form F.
Il NOC è il nulla osta del costruttore. Conviene saldare in anticipo eventuali spese condominiali arretrate, così il NOC non rallenta la vendita.
I costi
Alla vendita si applicano i diritti di registrazione del DLD, calcolati in percentuale sul prezzo. Chi li paga lo decidono le parti nel Form F. A questi si aggiungono la commissione del Trustee Office, quella del costruttore per il NOC e la nostra provvigione. Ti mostriamo tutte le voci prima di qualsiasi firma, così puoi stimare in anticipo quanto ti resterà.
I tempi
Quanto dura una vendita dipende soprattutto da chi compra. Con un acquirente in contanti non servono perizia e delibera della banca, quindi di solito si chiude prima. Il trasferimento vero e proprio avviene di norma in un solo appuntamento al Trustee Office. I ritardi nascono quasi sempre da documenti incompleti, dai tempi del costruttore per il NOC o dall'estinzione di un mutuo.
Casi particolari
Immobile off-plan
Un'unità non ancora consegnata si può vendere nella maggior parte dei casi. L'acquirente subentra nel tuo contratto con il costruttore e si fa carico delle rate ancora da pagare. Servono il NOC del costruttore e la registrazione nel registro Oqood del DLD. Quanto devi aver già pagato lo stabiliscono il contratto e le regole del costruttore. I dettagli sono nella guida Vendere off-plan prima della consegna.
Mutuo in corso
Anche un immobile con mutuo si può vendere. La banca rilascia una lettera con il debito residuo, che viene saldato con il prezzo di vendita. Dopo l'estinzione la banca cancella l'ipoteca e il trasferimento può avvenire. L'ordine dei pagamenti lo concordiamo prima con te, con la tua banca e con l'acquirente.
Vendita dall'Italia
Non devi essere presente di persona. Una persona di tua fiducia può firmare il Form F e presentarsi al Trustee Office con una procura. Per essere accettata negli Emirati, di solito la procura va autenticata da un notaio in Italia, legalizzata in più passaggi per l'uso negli Emirati e tradotta in arabo da un traduttore legale. Conviene concordarne il testo prima di andare dal notaio, perché una procura troppo generica può far slittare l'appuntamento.
Come ti aiutiamo
Sellova è un marchio dell'agenzia immobiliare autorizzata CARPE DIEM REAL ESTATE L.L.C (RERA ORN 33387). Non compriamo immobili. Ti aiutiamo a vendere, soprattutto a chi compra in contanti. Verifichiamo i documenti, prepariamo Form A e Form F, richiediamo con te il NOC e accompagniamo te o il tuo procuratore fino al Trustee Office. Altre risposte rapide le trovi nelle domande frequenti.
Parlaci del tuo immobile e ti indicheremo i prossimi passi.
Domande frequenti
Quali documenti servono per vendere?
Servono il Title Deed, il passaporto e, se ce l'hai, l'Emirates ID. Per un'unità off-plan, al posto del Title Deed servono la conferma Oqood e il contratto con il costruttore. Con un mutuo serve una lettera della banca con il debito residuo, e se non vieni a Dubai una procura valida negli Emirati.
Quanto tempo serve?
Dipende soprattutto dall'acquirente. Con un acquirente in contanti si chiude in genere prima, perché non servono perizia e delibera della banca. Contano anche i tempi del costruttore per il NOC e l'eventuale estinzione di un mutuo.
Quali sono i costi?
I diritti di registrazione del DLD sono una percentuale del prezzo, ripartita tra le parti secondo il Form F. Si aggiungono le commissioni del Trustee Office e del costruttore per il NOC e la nostra provvigione.
Cos'è il NOC?
È il nulla osta del costruttore alla vendita. Conferma che non ci sono spese condominiali o altri importi arretrati. Senza NOC, di norma, il Trustee Office non registra il trasferimento. La commissione la stabilisce il costruttore.
Posso vendere dall'Italia con una procura?
Sì. Una persona di tua fiducia firma il Form F e si presenta al Trustee Office al posto tuo. Di solito la procura va autenticata da un notaio, legalizzata in più passaggi per l'uso negli Emirati e tradotta in arabo da un traduttore legale.
Posso vendere con un mutuo in corso?
Sì. La banca indica il debito residuo, che viene saldato con il prezzo di vendita. Dopo l'estinzione la banca cancella l'ipoteca e il trasferimento al DLD può avvenire.