Sellova علامة تجارية لشركة CARPE DIEM REAL ESTATE L.L.C، وهي وكالة عقارية مرخصة (RERA ORN 33387). نساعدك على بيع وحدتك على الخارطة لمشترين يدفعون من أموالهم الخاصة دون تمويل، ونتابع معك الإجراءات مع المطوّر وDLD.
ما الذي تبيعه فعلًا؟
قبل التسليم لا يوجد سند ملكية (Title Deed) بعد. ما تملكه هو حقوقك بموجب عقد البيع مع المطوّر (SPA)، وهي مسجلة باسمك في نظام أوقود. وعند البيع تنتقل هذه الحقوق إلى المشتري مع التزاماتك، أي الأقساط المتبقية للمطوّر وفق خطة الدفع. لذلك لا يحصل المشتري على سند ملكية عند البيع، بل على تسجيل جديد في أوقود باسمه. أما سند الملكية فيصدر بعد التسليم.
الشروط
موافقة المطوّر
لا يتم البيع قبل التسليم دون موافقة المطوّر. يتحقق المطوّر من أن الأقساط المستحقة حتى تاريخه مسددة، ثم يصدر شهادة عدم الممانعة (NOC). وتختلف الشروط من مطوّر إلى آخر، بل أحيانًا من مشروع إلى آخر لدى المطوّر نفسه.
نسبة الدفع
يحدد عقدك وشروط المطوّر النسبة التي يجب سدادها قبل البيع. وهذه النسبة ليست موحّدة بنص القانون، لذلك نقرأ معك بنود العقد المتعلقة بإعادة البيع أو التنازل، ونسأل المطوّر عند الحاجة متى يصبح البيع ممكنًا في حالتك. وإذا لم تبلغ النسبة المطلوبة بعد، فقد يكون الحل سداد قسط إضافي قبل البيع أو الانتظار حتى موعد القسط التالي.
الخطوات
1. مراجعة العقد وكشف الحساب
نراجع عقد البيع مع المطوّر، وشهادة تسجيل أوقود، وكشف الحساب الذي يبين ما سددته وما تبقى عليك. ومن ذلك يتضح هل يمكن البيع الآن وما الذي سينتقل إلى المشتري.
2. النموذج A والبحث عن مشترٍ
نوقّع معك عقد الوساطة الموحّد، أي النموذج A، قبل عرض الوحدة على أي مشترٍ. ثم نبحث عن مشترٍ نقدي يناسبه المشروع وخطة الدفع المتبقية.
3. النموذج F
عندما تتفق مع المشتري، يوقّع الطرفان النموذج F، أي مذكرة التفاهم الموحّدة (MOU). ويحدد فيه السعر، وما يدفعه المشتري لك مقابل ما سددته، والأقساط التي يتولى سدادها للمطوّر، وموعد النقل.
4. شهادة عدم الممانعة
تطلب من المطوّر شهادة عدم الممانعة، فيتحقق من سداد الأقساط المستحقة ومن عدم وجود مبالغ أخرى مستحقة عليك. يحدد المطوّر رسوم الشهادة ومدة إصدارها.
5. النقل وتسجيل أوقود
تتم إجراءات النقل غالبًا لدى المطوّر، ثم يُسجَّل المشتري في أوقود بدلًا منك. ومن ثَمّ يتعامل المطوّر مع المشتري في الأقساط المتبقية وفي التسليم.
ما هو أوقود؟
أوقود هو نظام السجل العقاري المبدئي لدى DLD، ويستند إلى القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة Dubai. يُسجَّل فيه كل بيع لوحدة على الخارطة، من البيع الأول الذي يجريه المطوّر إلى أي بيع لاحق قبل التسليم. ولا يعترف DLD بانتقال الوحدة إلى المشتري إلا بعد تسجيله في أوقود، وشهادة تسجيل أوقود هي ما يثبت حقك في الوحدة حتى صدور سند الملكية.
الرسوم
تختلف المبالغ الدقيقة بحسب المطوّر والمشروع والاتفاق مع المشتري:
| البند | المبلغ | ملاحظة |
|---|---|---|
| رسوم شهادة عدم الممانعة أو رسوم النقل لدى المطوّر | تختلف من مطوّر إلى آخر | يحددها المطوّر |
| رسوم التسجيل لدى DLD | نسبة مئوية من السعر | التوزيع بين الطرفين يُحدَّد في النموذج F |
| الرسوم الإدارية لدى DLD | تحددها الدائرة | عند التسجيل |
| عمولتنا | وفق النموذج A | يُتفق عليها عند التوقيع |
نعرض عليك كل البنود قبل توقيع النموذج F.
المدة
تتوقف المدة أساسًا على المطوّر، أي على سرعة إصدار شهادة عدم الممانعة وموعد النقل لديه، وعلى اكتمال المستندات. ومع المشتري النقدي لا يُضاف وقت انتظار موافقة البنك.
لديك وحدة على الخارطة؟ أخبرنا باسم المشروع والنسبة التي سددتها. وتجد شرحًا للبيع النقدي في صفحة البيع لمشترٍ نقدي، وخطوات بيع العقار الجاهز في دليل كيف تبيع عقارك في Dubai.
أسئلة شائعة
كم يجب أن أدفع قبل البيع؟
يحدد ذلك عقدك مع المطوّر وشروط المطوّر نفسه، وليس نص القانون. كثير من المطورين لا يوافقون على البيع إلا بعد سداد نسبة معينة من سعر الوحدة. نراجع معك بنود العقد المتعلقة بإعادة البيع، ونسأل المطوّر عند الحاجة.
ما هو أوقود؟
أوقود هو نظام السجل العقاري المبدئي لدى DLD للوحدات على الخارطة. يُسجَّل فيه كل بيع قبل التسليم، ولا يعترف DLD بانتقال الوحدة إلى المشتري إلا بعد تسجيله فيه. وتبقى شهادة تسجيل أوقود إثباتًا لحقك حتى صدور سند الملكية.
ما رسوم المطوّر؟
يحدد كل مطوّر رسومه لشهادة عدم الممانعة أو للنقل، وتختلف أحيانًا من مشروع إلى آخر. نطلب المبلغ من المطوّر قبل توقيع النموذج F، لتعرف التكاليف كاملة قبل الاتفاق مع المشتري.
كم تستغرق العملية؟
تتوقف المدة أساسًا على سرعة المطوّر في إصدار شهادة عدم الممانعة وتحديد موعد النقل، وعلى اكتمال المستندات. ومع المشتري النقدي لا حاجة إلى انتظار موافقة البنك.
هل يمكن البيع لمشترٍ نقدي؟
نعم، متى وافق المطوّر على البيع. تنتقل إلى المشتري حقوقك والتزاماتك بموجب العقد مع المطوّر، بما فيها الأقساط المتبقية، ويُسجَّل في أوقود باسمه. نساعدك على بيع وحدتك لمشترٍ يدفع دون تمويل، ونتابع الإجراءات مع المطوّر حتى التسجيل.