Ниже разбираем, что именно Вы передаёте покупателю, какие условия ставит застройщик, зачем нужна регистрация в Oqood и из чего складываются расходы.
Что такое переуступка off-plan
Покупая квартиру на этапе строительства, Вы подписали с застройщиком договор купли-продажи, в Dubai его называют Sale and Purchase Agreement (SPA). Title Deed у Вас пока нет. У Вас есть права по этому договору, и они зарегистрированы на Ваше имя во временном реестре DLD, в системе Oqood.
При переуступке (assignment) Вы передаёте эти права новому покупателю. Цену стороны согласуют между собой: обычно она учитывает уже внесённые суммы, но может быть и выше, и ниже их: итог зависит от рынка. Оставшиеся платежи по графику SPA покупатель дальше вносит застройщику сам. После сдачи дома Title Deed получает уже новый владелец.
Условия застройщика
Какой процент нужно оплатить
Сколько нужно выплатить до переуступки, определяют Ваш SPA и правила застройщика. На практике многие застройщики дают согласие только после оплаты определённой доли цены. Некоторые также требуют, чтобы не было просроченных платежей. Поэтому первым делом проверьте в своём договоре пункты о переуступке и перепродаже (assignment, resale). Если сомневаетесь, разберём их вместе.
NOC и его стоимость
Переуступка оформляется только с согласия застройщика. Согласие оформляется письмом NOC (No Objection Certificate), которое застройщик выдаёт, проверив, что все текущие платежи внесены. Стоимость NOC каждый застройщик устанавливает сам, срок выдачи тоже отличается.
Регистрация в Oqood
Продажи off-plan в Dubai подлежат обязательной регистрации во временном реестре недвижимости DLD. Это требование установлено Законом № 13 2008 года о временном реестре недвижимости эмирата Dubai. Электронная система для такой регистрации называется Oqood. При переуступке запись переоформляется на нового покупателя, и только после этого покупатель официально становится правообладателем по договору. Переоформление проходит либо у застройщика, либо в центре, аккредитованном DLD, в зависимости от проекта.
Расходы на переуступку
| Позиция | Как определяется | Кто взимает |
|---|---|---|
| Регистрационный сбор DLD | процент от цены, распределение по Form F | DLD |
| Сборы Knowledge Fee и Innovation Fee | по тарифу DLD | DLD |
| Регистрация в Oqood | по тарифу DLD | DLD |
| NOC застройщика | зависит от застройщика | застройщик |
| Наша комиссия | по договору Form A | Sellova (CARPE DIEM REAL ESTATE L.L.C) |
Распределение расходов между сторонами фиксируется в меморандуме Form F. Все сборы при продаже недвижимости собраны в руководстве Расходы на продажу недвижимости в Dubai.
Пошагово
- Проверка SPA: смотрим договор, график платежей и подтверждение Oqood, находим пункты о переуступке.
- Договор Form A и покупатель: Вы подписываете с нами договор Form A, мы подбираем покупателя под Ваш объект.
- Меморандум Form F: Вы и покупатель фиксируете цену, порядок оплаты и сроки в стандартной форме.
- NOC застройщика: застройщик проверяет платежи и выдаёт согласие за плату.
- Переоформление в Oqood: покупатель выплачивает согласованную цену, стороны оплачивают сборы в порядке, закреплённом в Form F, после чего запись в Oqood переходит на нового владельца.
Как продаётся уже готовая квартира, описано в руководстве Как продать недвижимость в Dubai.
Покупатель за наличные или с ипотекой
При переуступке для продавца особенно выгоден покупатель без ипотеки, потому что банки осторожнее кредитуют недостроенное жильё. Он выплачивает Вашу часть без участия банка, и это, как правило, упрощает сделку. Правда, такой покупатель обычно предлагает меньше, чем можно получить при продаже по объявлению, если Вы готовы ждать.
Как мы помогаем
Sellova является брендом лицензированного агентства недвижимости CARPE DIEM REAL ESTATE L.L.C (RERA ORN 33387). Мы не покупаем недвижимость сами. Мы помогаем продать: в первом разговоре разбираем условия Вашего SPA, подбираем покупателя без ипотеки, ведём переписку с застройщиком и сопровождаем сделку до переоформления в Oqood. Чтобы продать объект до сдачи дома, оставьте заявку на странице Продать недвижимость.
Расскажите о своём объекте: мы проверим условия договора и поможем продать его покупателю, который платит наличными. Оставить заявку
Частые вопросы
Какой процент нужно оплатить, чтобы продать по переуступке?
Это зависит от Вашего SPA и правил застройщика. Многие застройщики дают согласие на переуступку только после оплаты определённой доли цены. Точный порог указан в пунктах договора о переуступке или перепродаже.
Сколько стоит NOC застройщика?
Единой суммы нет, каждый застройщик устанавливает свою плату. Её оплачивают до выдачи NOC. Сумму мы по возможности уточняем у застройщика заранее, до подписания Form F.
Кто платит сбор DLD при переуступке?
DLD взимает за регистрацию сбор в процентах от цены. Как этот сбор делится между продавцом и покупателем, стороны фиксируют в меморандуме Form F.
Можно ли продать off-plan, если есть ипотека на этапе строительства?
Как правило, да, но нужно согласие банка, который выдал кредит. Обычно остаток долга погашается до переоформления, и застройщик может запросить у банка справку об остатке задолженности до выдачи NOC. Как это будет выглядеть в Вашем случае, мы выясним вместе с Вами и Вашим банком.
Сколько времени занимает переуступка?
Сильнее всего на срок влияет то, как быстро застройщик выдаёт NOC, и то, платит ли покупатель без ипотеки.
Нужно ли мне быть в ОАЭ?
Как правило, нет. Вас может представлять Ваш представитель по доверенности, оформленной для использования в ОАЭ. Обычно её заверяют у нотариуса, легализуют и переводят на арабский язык. Застройщик или DLD могут потребовать определённую формулировку полномочий.