Как проходит продажа с ипотекой
Для продажи заложенной недвижимости у Dubai Land Department есть отдельная процедура. Деньги покупателя сначала закрывают Ваш долг перед банком, а остаток получаете Вы. Порядок действий такой.
- Запросите в банке liability letter. В справке указан остаток по кредиту. Именно на эту сумму опирается расчёт в офисе Trustee.
- Договоритесь с покупателем. Вы и покупатель подписываете Form F, где указаны цена, задаток и дата переоформления. Зная остаток долга, Вы заранее понимаете, сколько получите после погашения кредита.
- Получите NOC у застройщика. Застройщик подтверждает, что по объекту нет задолженности по сервисным сборам и другим платежам.
- Погасите долг из суммы сделки. В офисе Trustee покупатель перечисляет сумму долга напрямую Вашему банку, а остаток цены Вам.
- Снимите обременение. После погашения банк выдаёт письмо о снятии ипотеки (mortgage release letter), и DLD снимает обременение с объекта.
- Завершите переоформление. Когда обременение снято, DLD регистрирует продажу и выдаёт title deed на имя покупателя.
Если покупатель тоже берёт ипотеку, его банк регистрирует новый залог в рамках той же процедуры.
Документы
| Документ | Кто предоставляет | Зачем нужен |
|---|---|---|
| Liability letter | Ваш банк | показывает остаток по кредиту |
| Title deed | продавец или банк, если оригинал хранится у него | подтверждает право собственности |
| Паспорт, для резидентов ОАЭ также Emirates ID | продавец и покупатель | удостоверяет личность |
| Form F (MOU) | продавец и покупатель | договор купли-продажи |
| NOC застройщика | застройщик | подтверждает отсутствие долгов |
| Mortgage release letter | Ваш банк | снимает ипотеку после погашения |
| Доверенность | продавец, если действует через представителя | позволяет другому человеку действовать от Вашего имени |
Запросите liability letter, как только решите продавать, чтобы сразу понимать остаток долга. Срок выдачи и срок действия справки зависят от банка, поэтому к дате переоформления из Form F может понадобиться обновлённая справка.
Расходы
Продажа с ипотекой включает те же расходы, что и любая сделка в Dubai, и к ним добавляется снятие обременения.
| Расход | Что это | Кто платит |
|---|---|---|
| Сбор DLD за переоформление | процент от цены продажи | распределение фиксируется в Form F |
| Сбор офиса Trustee | плата за услуги офиса Trustee | по договорённости в Form F |
| Снятие обременения | сборы DLD за снятие ипотеки | обычно продавец |
| Досрочное погашение | комиссия банка, если она предусмотрена кредитным договором | продавец |
| NOC застройщика | плата застройщика за справку | обычно продавец |
Размеры сборов со временем меняются, поэтому точные суммы для Вашего объекта мы называем, когда готовим сделку вместе с Вами. Есть ли комиссия за досрочное погашение, видно из Вашего кредитного договора. Все статьи расходов при продаже разобраны в руководстве о расходах продавца в Dubai.
Покупатель за наличные или с ипотекой
С покупателем за наличные в сделке участвует только один банк, Ваш. Покупатель платит из собственных средств, поэтому не нужны банковская оценка и одобрение кредита, а расчёт в офисе Trustee проще согласовать. Покупатель с ипотекой приводит в сделку свой банк, который оценивает объект и одобряет кредит до переоформления. Предложение покупателя за наличные обычно ниже цены в объявлении, поэтому стоит взвесить, что для Вас важнее: простота сделки или цена. Оба варианта мы сравниваем в материале покупатель за наличные или объявление.
Как мы помогаем
На первом звонке разбираем Ваш кредит, liability letter и дату, к которой Вы хотите продать. Затем предлагаем объект покупателям за наличные из нашего списка, без публичных объявлений. Когда Вы принимаете предложение, мы готовим Form F, согласуем NOC с застройщиком и вместе с Вашим банком выстраиваем погашение долга, снятие ипотеки и переоформление в правильном порядке. Порядок любой продажи описан в руководстве как продать недвижимость в Dubai.
Частые вопросы
Нужно ли согласие банка?
Да, без участия банка сделка не состоится, хотя покупателя выбираете Вы. Банк выдаёт liability letter, а после полного погашения долга письмо о снятии ипотеки, и только после этого переоформление можно завершить.
Кто гасит остаток кредита?
Кредит гасится из цены продажи. В офисе Trustee покупатель перечисляет сумму из liability letter напрямую Вашему банку, а остаток цены Вам. Если цена ниже долга, разницу до переоформления доплачиваете Вы сами.
Сколько длится снятие обременения?
Срок в основном зависит от Вашего банка, который выдаёт liability letter, а затем письмо о снятии ипотеки. Запросите справку сразу, как только решите продавать, чтобы у банка было время подготовить её к дате из Form F. Реалистичный срок мы назовём, когда узнаем Ваш банк и остаток долга.
Сколько это стоит?
DLD взимает сборы за снятие ипотеки, а банк может добавить комиссию за досрочное погашение по Вашему кредитному договору. Точные суммы для Вашего объекта мы называем, когда готовим сделку, чтобы Вы знали, сколько получите, ещё до подписания Form F.
Ускоряет ли продажу покупатель за наличные?
Обычно да. Покупателю за наличные не нужны банковская оценка и одобрение кредита, поэтому в сделке участвует только Ваш банк, и расчёт в офисе Trustee проще согласовать. Предложение за наличные обычно ниже цены в объявлении: так покупатель учитывает, что сделка проходит проще.
Можно ли продать из-за границы?
Да. Представитель по доверенности может прийти в офис Trustee вместо Вас, а письма банка можно запросить дистанционно. Доверенность, оформленная за пределами ОАЭ, должна быть в форме, которую принимает DLD, поэтому мы проверяем её вместе с Вами до сделки. Другие ответы собраны в разделе «Частые вопросы».
Ипотека ещё не погашена?
Расскажите о квартире, и мы покажем следующие шаги.