Скорость и объём работы зависят от трёх факторов: насколько полны документы, есть ли на квартире ипотека и платит ли покупатель собственными средствами или берёт ипотеку. Если Вы живёте за границей, приезжать в ОАЭ для продажи обычно не нужно.
Коротко: 6 шагов
- Цена и способ продажи: Вы оцениваете рыночную стоимость и решаете, продавать покупателю за наличные или через объявление.
- Договоры Form A и Form F: до начала рекламы Вы подписываете с агентством договор Form A, а затем с покупателем меморандум Form F.
- NOC застройщика: застройщик подтверждает, что долгов по сервисным сборам нет, и даёт согласие на продажу.
- Погашение ипотеки, если она есть: банк называет остаток долга, который гасится из цены продажи.
- Встреча в Trustee Office: стороны или их представители по доверенности оформляют переход права, покупатель передаёт оплату.
- Новый Title Deed и деньги: DLD выпускает свидетельство на имя покупателя, а Вы получаете оплату за вычетом долга банку, если он был.
Шаг 1: цена и покупатель
Всё начинается с реалистичной цены. Её определяют по недавним сделкам в Вашем здании и районе, по состоянию квартиры и по текущему спросу. Завышенная цена почти всегда затягивает продажу.
Затем нужно решить, кому продавать. Покупатель за наличные платит без ипотеки, поэтому не нужны оценка банка и одобрение кредита. Сделка обычно закрывается быстрее, но цена часто ниже. Объявление на портале охватывает и ипотечных покупателей и оставляет больше простора для торга по цене, но занимает больше времени. Оба пути подробно сравниваются в руководстве Покупатель за наличные или объявление.
Шаг 2: договор с агентством (Form A) и с покупателем (Form F)
В Dubai агентства, продавцы и покупатели работают по стандартным формам, утверждённым RERA и DLD. Поэтому условия сделки прозрачны для обеих сторон.
Form A заключается между Вами как собственником и агентством. В нём указано, на какой срок и на каких условиях агентство предлагает Вашу квартиру покупателям. Без Form A агентство не может рекламировать объект.
Form F подписывают продавец и покупатель. В Dubai его обычно называют MOU. В нём закреплены цена, задаток, порядок оплаты, планируемая дата переоформления и распределение расходов. Форму готовит агентство, и после подписания она обязательна для обеих сторон. Обычно покупатель вносит задаток в обеспечение сделки.
Шаг 3: NOC застройщика
В NOC (No Objection Certificate) застройщик даёт согласие на продажу и подтверждает, что по квартире нет задолженности по сервисным сборам и платежам застройщику. Без NOC Trustee Office не проведёт переоформление. Многие застройщики выдают его в электронном виде (e-NOC). Стоимость и срок выдачи устанавливает застройщик. Чтобы NOC не задержал сделку, сервисные сборы лучше погасить заранее.
Шаг 4: если квартира в ипотеке
Квартиру в ипотеке тоже можно продать. Сначала банк выдаёт письмо с точной суммой остатка долга. При продаже эта сумма гасится из цены, обычно напрямую банку. После этого банк снимает обременение, и право собственности можно переоформить. Порядок платежей мы заранее согласуем с Вами, Вашим банком и покупателем. Если покупатель платит без ипотеки, в сделке участвует только Ваш банк, и согласовывать приходится меньше.
Шаг 5: встреча в Trustee Office
Переоформление проходит в Trustee Office, то есть в центре, аккредитованном DLD. Там проверяют документы, оплачивают сборы и вносят нового собственника в реестр. Оплата передаётся на этой же встрече, как правило банковским чеком (manager's cheque).
Лично присутствовать не обязательно. Вас может представлять доверенное лицо по доверенности. Чтобы её приняли в Dubai, доверенность обычно заверяют у нотариуса, легализуют и переводят на арабский язык. Текст лучше согласовать до визита к нотариусу, потому что слишком общая доверенность может сорвать дату встречи. Подробно об этом в руководстве Продажа из-за границы по доверенности.
Шаг 6: новый Title Deed и деньги
После регистрации DLD выпускает новый Title Deed на имя покупателя. Вы получаете оплату, а если была ипотека, то сумму за вычетом долга, погашенного банку. Если объект ещё строится (off-plan), вместо Title Deed переоформляется регистрация в системе Oqood. Об этом отдельное руководство Переуступка off-plan: NOC и Oqood.
Документы продавца
| Документ | Зачем | Примечание |
|---|---|---|
| Паспорт, Emirates ID при наличии | идентификация | оригиналы на встречу |
| Title Deed | подтверждение права собственности | для off-plan: подтверждение Oqood |
| Form F | меморандум между продавцом и покупателем | готовит агентство |
| e-NOC застройщика | нет долгов по сервисным сборам | стоимость устанавливает застройщик |
| Письмо банка | остаток долга и погашение | только при ипотеке |
| Доверенность | представительство на встрече | если Вас нет в ОАЭ |
Все сборы и расходы при продаже разобраны в руководстве Расходы на продажу недвижимости в Dubai.
Как мы помогаем
Sellova является брендом лицензированного агентства недвижимости CARPE DIEM REAL ESTATE L.L.C (RERA ORN 33387). Мы не покупаем недвижимость сами. Мы помогаем продать, прежде всего покупателям, которые платят без ипотеки. Мы проверяем документы, готовим Form A и Form F, вместе с Вами запрашиваем NOC и сопровождаем Вас или Ваше доверенное лицо до встречи в Trustee Office. Всё согласуем по телефону и электронной почте, даже если Вы живёте не в ОАЭ.
Оставьте заявку на странице Продать недвижимость: мы позвоним, обсудим цену и сроки и поможем найти покупателя, который платит без ипотеки.
Частые вопросы
Легко ли продать квартиру в Dubai?
Продажа в Dubai проходит по стандартным формам RERA и DLD. Насколько быстро и легко пройдёт продажа, зависит прежде всего от цены и от покупателя. С покупателем за наличные шагов меньше, а реалистичная цена и полные документы заметно упрощают сделку.
Можно ли продать квартиру в ипотеке?
Да. Банк выдаёт справку об остатке задолженности (liability letter), который гасится из цены продажи. После этого банк снимает обременение, и право собственности переоформляется на покупателя. Порядок платежей стороны согласуют заранее.
Кто платит сбор DLD?
Регистрационный сбор DLD рассчитывается в процентах от цены. Кто его платит, стороны фиксируют в меморандуме Form F. Кроме того, есть сбор Trustee Office. До подписания Form F мы показываем, из чего складываются расходы по Вашему объекту.
Нужно ли приезжать в ОАЭ?
Как правило, нет. Доверенное лицо может подписать Form F и прийти на встречу в Trustee Office вместо Вас. Доверенность обычно заверяют у нотариуса, легализуют и переводят на арабский язык.
Сколько времени занимает продажа?
Это зависит прежде всего от покупателя и документов. С покупателем за наличные сделка, как правило, закрывается раньше, потому что не нужны оценка и одобрение банка. Задержки чаще всего связаны с NOC застройщика или погашением ипотеки.
Что такое Form F и NOC?
В меморандуме Form F, который продавец и покупатель подписывают по стандартной форме RERA и DLD, закреплены цена, задаток и сроки. В NOC застройщик даёт согласие на продажу и подтверждает, что долгов по сервисным сборам нет. Без любого из этих документов Trustee Office не проведёт переоформление.