Jeśli szukasz kupującego dla swojego mieszkania, zajrzyj na stronę o sprzedaży off-plan.
Czym jest cesja off-plan
Kupując mieszkanie na etapie budowy, podpisujesz z deweloperem umowę SPA (Sales and Purchase Agreement). Zapisuje ona cenę, harmonogram rat i planowany termin odbioru. Do czasu odbioru nie dostajesz title deed. Twoje prawa do mieszkania wynikają z tej umowy i z wpisu w rejestrze tymczasowym DLD.
Cesja to sprzedaż tych praw. Nowy kupujący wchodzi w Twoje miejsce wobec dewelopera: przejmuje umowę, pozostały harmonogram płatności i prawo do odbioru lokalu. Tobie płaci kwotę, którą uzgodnicie. Zwykle obejmuje ona to, co zostało już wpłacone deweloperowi, oraz ewentualną różnicę między ceną z SPA a obecną wartością mieszkania.
Dzięki cesji nie musisz czekać do odbioru, żeby odzyskać zaangażowane pieniądze. Po jej zarejestrowaniu nie płacisz też kolejnych rat.
Warunki dewelopera
Próg wpłat
Deweloperzy zwykle pozwalają na cesję dopiero po wpłaceniu określonej części ceny. Ten próg ustala deweloper w umowie SPA albo w swojej polityce sprzedaży. Ogólny przepis go nie wyznacza.
Zanim zaczniesz szukać kupującego, sprawdź w swojej umowie zapis o cesji (assignment albo resale) i porównaj go z wyciągiem wpłat od dewelopera (statement of account). Część deweloperów wymaga też, żeby wszystkie raty do dnia cesji były opłacone w terminie.
NOC i opłata
NOC (No Objection Certificate) to pisemna zgoda dewelopera na przeniesienie umowy na nowego kupującego. Bez niej nie da się zarejestrować cesji w Oqood.
Opłatę za NOC ustala deweloper, a jej kwotę sprawdzamy u niego przed podpisaniem Form F.
Jeśli deweloper odmówi wydania NOC, najczęściej chodzi o niespełniony próg wpłat albo zaległą ratę. W takiej sytuacji trzeba najpierw uregulować brakującą kwotę albo dopłacić kolejne raty, aż suma wpłat osiągnie wymagany próg.
Rejestracja w Oqood i Law 13/2008
Oqood to rejestr tymczasowy prowadzony przez Dubai Land Department dla nieruchomości przed odbiorem. Rejestruje się w nim zarówno sprzedaż mieszkania przez dewelopera, jak i każdą późniejszą cesję.
Podstawą jest Law No. 13 of 2008 o rejestrze tymczasowym w Dubai. Zgodnie z tą ustawą sprzedaż off-plan bez rejestracji w rejestrze tymczasowym jest nieważna. Sama umowa między Tobą a kupującym nie wystarczy. Kupujący staje się stroną umowy z deweloperem dopiero po rejestracji cesji w Oqood.
Rejestrację przeprowadza deweloper. Po jej zakończeniu kupujący dostaje dokument Oqood na swoje nazwisko, a Twoje prawa z SPA wygasają.
Kroki cesji
- Sprawdzenie SPA: próg wpłat, zapis o cesji, harmonogram rat i ewentualny kredyt.
- Wyciąg wpłat od dewelopera, który potwierdza, ile już zapłacono.
- Znalezienie kupującego i uzgodnienie ceny cesji.
- Umowa Form F między Tobą a kupującym, z ceną, terminem i warunkami płatności.
- Wniosek o NOC u dewelopera i opłata za NOC.
- Płatność od kupującego zgodnie z Form F.
- Rejestracja cesji w Oqood przez dewelopera i opłata DLD.
- Nowy dokument Oqood na nazwisko kupującego.
Kolejność dalszych kroków może się różnić między deweloperami. NOC, płatność i rejestracja cesji mogą wymagać więcej niż jednej wizyty.
Koszty
| Pozycja | Kwota | Źródło |
|---|---|---|
| DLD | procent od ceny według aktualnego cennika DLD, podział według Form F | DLD, ECR 30/2013 |
| Opłaty knowledge i innovation (dodatkowe opłaty administracyjne DLD) | według aktualnego cennika DLD | DLD, rejestracja w Oqood |
| Rejestracja Oqood przez dewelopera | według aktualnego cennika DLD | DLD, rejestracja w Oqood |
| NOC | ustala deweloper | deweloper |
Opłatę DLD przy cesji nalicza się od ceny cesji. Jej podział między sprzedającego i kupującego strony zapisują w Form F. Pozostałe koszty sprzedaży w Dubai zebraliśmy w poradniku o kosztach sprzedaży.
Off-plan z kredytem
Część kupujących finansuje raty off-plan kredytem. Takie mieszkanie też można sprzedać, ale do dewelopera dochodzi trzecia strona, czyli bank.
Bank musi zgodzić się na cesję i podać kwotę do spłaty. Kredyt rozlicza się w ramach transakcji, zwykle z pieniędzy kupującego, a bank zwalnia zabezpieczenie. Dopiero wtedy deweloper może zarejestrować cesję. Warunki zależą od banku i umowy SPA, dlatego warto je sprawdzić, zanim zaczniesz szukać kupującego.
Jak pomagamy
Pomagamy sprzedać mieszkania off-plan kupującym, którzy płacą gotówką. Sami nieruchomości nie kupujemy.
Zaczynamy od Twojej umowy SPA i wyciągu wpłat. Sprawdzamy próg wpłat, zapis o cesji i warunki NOC u Twojego dewelopera. Potem przedstawiamy mieszkanie kupującym z naszej listy. Kupujący gotówkowy nie potrzebuje kredytu, więc w transakcji nie pojawia się dodatkowy bank po jego stronie.
Sellova to marka licencjonowanej agencji CARPE DIEM REAL ESTATE L.L.C (RERA ORN 33387). Przygotowujemy Form F, składamy wniosek o NOC i koordynujemy z deweloperem rejestrację w Oqood. Jak powstaje propozycja od kupującego, wyjaśniamy na stronie o propozycji gotówkowej.
Najczęstsze pytania
Ile procent muszę wpłacić, żeby sprzedać off-plan?
Tyle, ile wymaga Twój deweloper. Próg różni się między projektami, a wiążący jest zapis w Twojej umowie SPA.
Co jeśli deweloper nie wyda NOC?
Wtedy cesji nie da się zarejestrować. Zapytaj dewelopera o powód odmowy, ureguluj brakującą kwotę i złóż wniosek ponownie.
Kto płaci opłatę DLD przy cesji?
Opłata DLD to procent od ceny według aktualnego cennika DLD dla cesji, a jej podział między sprzedającego i kupującego strony zapisują w Form F. Warto zapisać ten podział wprost.
Czy kupujący przejmuje harmonogram płatności?
Tak. Od dnia rejestracji to kupujący płaci deweloperowi kolejne raty, a Ty nie masz już wobec dewelopera zobowiązań z umowy.
Czy mogę sprzedać off-plan z kredytem?
Tak, jeśli bank zgodzi się na cesję. Bank podaje kwotę do spłaty, kredyt rozlicza się w transakcji, a bank zwalnia zabezpieczenie przed rejestracją cesji. Warunki zależą od banku, więc sprawdzamy je na początku.
Ile trwa cesja?
Najwięcej zależy od dewelopera, bo to on wydaje NOC i rejestruje cesję w Oqood. Czas od podpisania Form F do rejestracji zależy więc od procedury dewelopera. Przy kredycie dochodzi czas potrzebny bankowi.
Prześlij szczegóły mieszkania
Podaj projekt, dewelopera i to, ile już wpłacono. Sprawdzimy warunki SPA i pomożemy sprzedać mieszkanie kupującemu, który płaci gotówką.