Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem
Dubai Land Department ma osobną procedurę dla nieruchomości obciążonych hipoteką. Według opisu tej procedury na stronie DLD sprzedaż przebiega w pięciu krokach:
- Zamawiasz w swoim banku liability letter, czyli zaświadczenie o aktualnym saldzie kredytu. Kwota z tego pisma mówi, ile trzeba spłacić przy transakcji.
- Uzgadniasz z kupującym cenę i podpisujecie umowę sprzedaży (Form F).
- Ty i kupujący składacie dokumenty w biurze trustee, a urzędnik wprowadza transakcję do systemu DLD. Płatności idą czekami bankowymi (manager's cheque): na rzecz Twojego banku na kwotę długu, na Twoją rzecz na pozostałą część ceny i na rzecz DLD na opłaty.
- Po rejestracji dostajesz czek przeznaczony dla banku. Przekazujesz go bankowi, a bank przyjmuje spłatę i wydaje pismo o zwolnieniu hipoteki.
- Gdy pismo banku trafi do DLD, urząd zwalnia hipotekę i kończy rejestrację sprzedaży na kupującego. Jeśli kupujący bierze własny kredyt, w tym samym kroku rejestruje się jego hipotekę.
Tempo każdego etapu zależy głównie od Twojego banku, dlatego harmonogram ustalamy dopiero po pierwszym kontakcie z bankiem.
Dokumenty
Przy gotowym mieszkaniu przygotuj:
- liability letter z banku;
- title deed, czyli akt własności;
- Emirates ID albo ważny paszport, jeśli nie mieszkasz w Emiratach;
- umowę sprzedaży Form F;
- pełnomocnictwo, jeśli w biurze trustee ktoś działa w Twoim imieniu.
Mieszkanie off-plan nie ma jeszcze title deed, bo umowa jest zarejestrowana w Oqood. Jeśli pozostałą kwotę spłacasz deweloperowi, a nie bankowi, zamiast liability letter składa się pismo dewelopera o pozostałej kwocie.
Koszty
| Krok | Kto | Na co zwrócić uwagę |
|---|---|---|
| Liability letter (saldo) | Twój bank | czas wydania i ewentualną opłatę ustala bank |
| Spłata długu w transakcji | kupujący lub jego bank, w biurze trustee | kwota z liability letter, czek na rzecz Twojego banku |
| Zwolnienie hipoteki | Twój bank i DLD | osobna opłata DLD za zwolnienie hipoteki |
| Transfer | biuro trustee DLD | opłata transferowa DLD i opłata biura trustee |
Przy kredycie do zwykłych kosztów sprzedaży dochodzi opłata DLD za zwolnienie hipoteki, a czasem także opłata banku za wcześniejszą spłatę, jeśli przewiduje ją Twoja umowa kredytowa. Dokładne kwoty podajemy w wyliczeniu dla Twojego mieszkania, na podstawie aktualnego cennika DLD i warunków Twojego kredytu. Pełne zestawienie opłat przy sprzedaży znajdziesz w poradniku o kosztach sprzedaży w Dubai.
Kupujący gotówkowy a kupujący z kredytem
Kupujący gotówkowy płaci czekami bankowymi z własnych środków, więc jedynym bankiem w transakcji jest Twój. Gdy kupujący bierze kredyt, jego bank musi w tej samej transakcji wydać zgodę, przekazać środki i zarejestrować nową hipotekę. Oznacza to dodatkowe dokumenty i uzgodnienia między dwoma bankami.
Obie ścieżki porównujemy w poradniku o tym, czy sprzedać kupującemu gotówkowemu, czy przez ogłoszenie. Na stronie o propozycji gotówkowej wyjaśniamy, jak kupujący gotówkowy ją przygotowuje.
Jak pomagamy
Pomagamy sprzedać mieszkania z kredytem kupującym, którzy płacą gotówką. Sami nieruchomości nie kupujemy. Działamy jako CARPE DIEM REAL ESTATE L.L.C (RERA ORN 33387).
Na pierwszej rozmowie porównujemy saldo kredytu z ceną, jakiej oczekujesz, i ustalamy, które dokumenty trzeba zamówić w banku. Jeśli mieszkasz poza Emiratami, przeczytaj, jak wygląda sprzedaż z zagranicy. Pełny przebieg sprzedaży opisujemy w poradniku o sprzedaży nieruchomości w Dubai.
Najczęstsze pytania
Czy bank musi się zgodzić na sprzedaż?
Hipoteka jest wpisana na rzecz banku, więc sprzedaż nie zakończy się bez jego udziału. Bank wydaje liability letter, przyjmuje spłatę i wystawia pismo o zwolnieniu hipoteki, bez którego DLD nie zarejestruje sprzedaży na kupującego. Warunki wcześniejszej spłaty znajdziesz w swojej umowie kredytowej.
Kto spłaca resztę kredytu?
Dług spłaca się z ceny sprzedaży w ramach transakcji. W biurze trustee kupujący przekazuje czek bankowy wystawiony na Twój bank na kwotę z liability letter, a Ty po rejestracji przekazujesz go bankowi. Pozostałą część ceny dostajesz osobnym czekiem. Jeśli cena pokrywa saldo, nie musisz spłacać kredytu z własnych środków przed sprzedażą.
Ile trwa zwolnienie hipoteki?
Samą rejestrację załatwia się w biurze trustee DLD. Całość zależy jednak od tego, jak szybko Twój bank wyda liability letter i pismo o zwolnieniu hipoteki.
Ile kosztuje zwolnienie hipoteki?
DLD pobiera osobną opłatę za zwolnienie hipoteki. Może do niej dojść opłata Twojego banku za wcześniejszą spłatę, jeśli przewiduje ją umowa kredytowa. Dokładne kwoty podajemy w wyliczeniu kosztów dla Twojego mieszkania.
Czy kupujący gotówkowy przyspiesza sprawę?
Upraszcza ją, bo jedynym bankiem w transakcji zostaje Twój. Kupujący z kredytem potrzebuje zgody swojego banku, a przy transferze rejestruje się także jego hipotekę. Tempo nadal zależy od tego, jak szybko Twój bank wyda swoje dokumenty.
Czy mogę sprzedać z zagranicy mieszkanie z kredytem?
Tak. W biurze trustee może Cię zastąpić pełnomocnik, a od osób spoza Emiratów DLD przyjmuje ważny paszport. Sposób zamówienia liability letter z zagranicy ustalamy z Twoim bankiem. Więcej o tym piszemy na stronie o sprzedaży z zagranicy.
Masz kredyt na mieszkaniu?
Napisz, w którym banku masz kredyt i jakiej ceny oczekujesz, a sprawdzimy z Tobą kolejne kroki.