Ten poradnik dotyczy gotowych mieszkań w Dubai, czyli takich, które mają już title deed. Różnice przy sprzedaży przed odbiorem (off-plan) opisujemy w sekcji o off-plan na końcu.
Sprzedaż w 6 krokach
- Ustalasz cenę na podstawie ostatnich transakcji w budynku i okolicy.
- Jeśli sprzedajesz przez agencję, podpisujesz z nią Form A, czyli umowę pośrednictwa.
- Uzgadniasz z kupującym warunki i podpisujecie Form F.
- Składasz wniosek o NOC u dewelopera.
- Jeśli na mieszkaniu jest kredyt, rozliczasz go z bankiem.
- Przenosisz własność w biurze trustee DLD, a kupujący dostaje nowy title deed.
Krok 1: cena
Najlepszym punktem odniesienia są niedawne transakcje w tym samym budynku i w budynkach obok. DLD publikuje dane o zarejestrowanych transakcjach, więc widać, za ile faktycznie sprzedawały się podobne lokale, a nie tylko, ile życzą sobie inni sprzedający. Do tego dochodzi stan mieszkania, piętro, widok, to, czy lokal jest wynajęty, i Twój termin.
Cena wyraźnie powyżej ostatnich transakcji zwykle wydłuża sprzedaż. Przy kupującym z kredytem dochodzi jeszcze bankowa wycena lokalu. Jeśli bank wyceni mieszkanie niżej niż uzgodniona cena, kupujący musi dopłacić różnicę albo wrócić do negocjacji. Orientacyjną wartość możesz sprawdzić na stronie o wycenie mieszkania.
Krok 2 i 3: Form A i Form F
Form A i Form F to standardowe umowy Dubai Land Department.
Form A podpisujesz z agencją. Określa, że agencja może oferować Twoje mieszkanie, na jakich warunkach i przez jaki czas. Bez tej umowy licencjonowana agencja nie powinna przedstawiać nieruchomości kupującym.
Form F, nazywana też MOU (Memorandum of Understanding), to umowa sprzedaży między Tobą a kupującym. Zapisuje się w niej cenę, termin transferu, wysokość zaliczki i to, kto ponosi jakie opłaty. Po jej podpisaniu kupujący zwykle wpłaca zaliczkę w wysokości zapisanej w umowie, a strony przechodzą do formalności.
Kupujący z kredytem potrzebuje w tym czasie decyzji banku. Kupujący gotówkowy ten etap pomija.
Krok 4: NOC dewelopera
NOC (No Objection Certificate) to zaświadczenie dewelopera, że nie ma zastrzeżeń do sprzedaży. W praktyce potwierdza ono, że nie masz zaległych opłat serwisowych (service charges) za mieszkanie. Wielu deweloperów wydaje je elektronicznie jako e-NOC.
Opłatę za NOC ustala każdy deweloper osobno, a jej kwotę sprawdzamy u dewelopera przed transakcją.
Krok 5: kredyt hipoteczny
Mieszkanie z kredytem możesz sprzedać. Spłata kredytu jest częścią transakcji, a DLD ma na to osobną procedurę.
Najpierw prosisz bank o pismo z aktualną kwotą do spłaty (liability letter). W dniu transferu kredyt zostaje spłacony z ceny sprzedaży, a bank wystawia dokument zwolnienia hipoteki (mortgage release). Dopiero wtedy własność może przejść na kupującego bez obciążenia. Zwolnienie hipoteki wiąże się z dodatkowymi opłatami DLD i banku, które opisujemy w poradniku o kosztach.
Kredyt na mieszkaniu wydłuża sprzedaż o czas potrzebny bankowi na wystawienie dokumentów. Warto poprosić o nie wcześniej.
Krok 6: transfer w biurze trustee
Własność przechodzi w biurze trustee, czyli w punkcie zatwierdzonym przez DLD do rejestracji transakcji. Spotykają się tam strony albo ich pełnomocnicy. Kupujący płaci zgodnie z Form F, zwykle czekami bankowymi, a DLD rejestruje sprzedaż i wydaje title deed na nowego właściciela.
Kwoty do zapłaty w dniu transferu i ich podział między strony wynikają z Form F i aktualnego cennika DLD.
Dokumenty
| Dokument | Po co | Źródło |
|---|---|---|
| Form A | umowa sprzedającego z agencją | DLD, Contract A |
| Form F (MOU) | standardowa umowa sprzedaży | DLD, Contract F |
| e-NOC dewelopera | brak zaległych service charges | DLD, procedura rejestracji sprzedaży |
| Title deed, paszport / Emirates ID | własność, tożsamość | DLD, procedura rejestracji sprzedaży |
| Pismo z banku, mortgage release | jeśli jest kredyt | DLD, sprzedaż nieruchomości z hipoteką |
| Pełnomocnictwo notarialne | jeśli nie będzie Cię w Dubai w dniu transferu | DLD, Know Your Rights |
Nierezydent potwierdza tożsamość paszportem. Jeśli nie będziesz w Dubai w dniu transferu, Twój pełnomocnik działa na podstawie notarialnego pełnomocnictwa. Wymogi formy sprawdzamy przed podpisaniem Form F.
Koszty i czas
Podział opłaty DLD między sprzedającego i kupującego zapisuje się w Form F. Do tego dochodzi opłata biura trustee, NOC dewelopera i przy kredycie koszty zwolnienia hipoteki. Wszystkie kwoty, z odnośnikami do cennika DLD, zebraliśmy w poradniku o kosztach sprzedaży w Dubai.
Czas całej sprzedaży zależy głównie od tego, jak szybko znajdziesz kupującego, czy płaci on gotówką i czy masz komplet dokumentów. Etapy w czasie rozpisujemy w tekście ile trwa sprzedaż mieszkania w Dubai.
Off-plan: inna ścieżka
Jeśli budynek nie jest jeszcze oddany, nie masz title deed, tylko umowę z deweloperem (SPA). Sprzedaż przed odbiorem to cesja tej umowy. Potrzebna jest zgoda dewelopera, a sprzedaż rejestruje się w systemie Oqood, czyli w rejestrze tymczasowym DLD. Ile trzeba wcześniej wpłacić, określa Twoja umowa. Kroki i koszty opisujemy w poradniku o cesji off-plan, NOC i Oqood.
Jak pomagamy
Pomagamy sprzedać mieszkania w Dubai kupującym, którzy płacą gotówką. Sami nieruchomości nie kupujemy. Po rozmowie przedstawiamy Twój lokal kupującym z naszej listy, bez publicznego ogłoszenia, a gdy pojawi się propozycja, przeprowadzamy Cię przez wszystkie etapy opisane wyżej.
Sellova to marka licencjonowanej agencji CARPE DIEM REAL ESTATE L.L.C (RERA ORN 33387). Przygotowujemy Form A i Form F, składamy wniosek o NOC, pomagamy uzyskać dokumenty z banku i umawiamy transfer w biurze trustee. Więcej o tym, skąd bierze się cena od kupującego, przeczytasz na stronie propozycja gotówkowa.
Najczęstsze pytania
Ile trwa sprzedaż mieszkania w Dubai?
Zależy od tego, jak szybko znajdziesz kupującego, czy płaci on gotówką i czy masz komplet dokumentów. Sam transfer w biurze trustee DLD przy kompletnych dokumentach odbywa się podczas jednej wizyty. Kupujący gotówkowy pomija etap decyzji banku.
Kto płaci opłatę DLD?
Opłata DLD to procent od ceny według aktualnego cennika DLD, a jej podział między sprzedającego i kupującego strony zapisują w Form F. Warto zapisać ten podział wprost przed podpisaniem.
Czy mogę sprzedać mieszkanie z kredytem?
Tak. Bank podaje kwotę do spłaty, kredyt jest spłacany z ceny sprzedaży w dniu transferu, a bank wystawia mortgage release. DLD ma na to osobną procedurę. Pismo z banku warto zamówić wcześniej, bo jego przygotowanie wydłuża sprzedaż.
Czy muszę być w Dubai przy transferze?
Nie. W biurze trustee DLD może Cię zastąpić pełnomocnik na podstawie notarialnego pełnomocnictwa. Wymogi formy pełnomocnictwa sprawdzamy przed podpisaniem Form F. Sprzedaż z Polski krok po kroku: sprzedaż z zagranicy.
Czym różni się Form A od Form F?
Form A to umowa między sprzedającym a agencją, która określa warunki pośrednictwa. Form F, czyli MOU, to umowa sprzedaży między sprzedającym a kupującym, z ceną, terminem transferu i zaliczką. Obie są standardowymi formularzami Dubai Land Department.
Czy mogę sprzedać bez agencji?
Tak. Możesz sam uzgodnić warunki z kupującym, podpisać umowę sprzedaży i przeprowadzić transfer w biurze trustee DLD. Wtedy to Ty szukasz kupującego, pilnujesz dokumentów i NOC oraz umawiasz termin w biurze trustee.
Sprzedaj z kimś, kto zna rynek
Chcesz przejść przez te etapy z agencją, która zna rynek w Dubai? Opisz nieruchomość, a pomożemy ją sprzedać.