Jak działa sprzedaż przed odbiorem
Dopóki budynek nie jest oddany, nie masz jeszcze title deed. Masz za to umowę SPA, w której deweloper zapisał cenę, harmonogram rat i planowany termin odbioru. Sprzedając mieszkanie przed odbiorem, sprzedajesz właśnie prawa z tej umowy.
Taka transakcja to cesja. Kupujący wchodzi w Twoje miejsce wobec dewelopera i przejmuje pozostały harmonogram płatności. Tobie płaci kwotę, którą uzgodnicie w umowie sprzedaży. Po rejestracji to on odbiera mieszkanie, gdy budynek będzie gotowy.
Prawo Dubai wymaga, żeby każda sprzedaż off-plan trafiła do rejestru tymczasowego DLD, czyli do Oqood. Law No. 13 of 2008 uznaje sprzedaż bez tej rejestracji za nieważną, dlatego rejestracja jest obowiązkowym etapem każdej cesji.
Warunki dewelopera
Procent wpłat
Minimalną część ceny, którą trzeba wpłacić przed sprzedażą, ustala deweloper w umowie SPA. Ogólny przepis takiego progu nie wyznacza. Wymagany próg ustalają Twoja umowa SPA i zasady dewelopera, dlatego zaczynamy od sprawdzenia Twojego harmonogramu wpłat.
NOC
NOC to pisemna zgoda dewelopera na sprzedaż. Opłatę za NOC ustala każdy deweloper osobno, a jej kwotę sprawdzamy u dewelopera przed podpisaniem Form F.
Kroki i dokumenty
- Sprawdzamy Twoją umowę SPA i wyciąg wpłat od dewelopera (statement of account).
- Przedstawiamy jednostkę kupującym gotówkowym z naszej listy i pomagamy uzgodnić cenę.
- Ty i kupujący podpisujecie umowę sprzedaży Form F.
- Składamy u dewelopera wniosek o NOC.
- Kupujący płaci Ci uzgodnioną kwotę w sposób i w terminie zapisanym w Form F.
- Deweloper rejestruje cesję w Oqood, a kupujący dostaje dokument Oqood na swoje nazwisko.
Od Ciebie potrzebujemy umowy SPA, potwierdzeń wpłat, paszportu albo Emirates ID oraz, jeśli jest kredyt, pisma z banku. Form F przygotowujemy my, a NOC wydaje deweloper na nasz wniosek.
Koszty
| Pozycja | Kwota | Źródło |
|---|---|---|
| Rejestracja DLD (Oqood) | zgodnie z aktualnym cennikiem, a podział ustala się w Form F | DLD, ECR 30/2013 |
| Opłaty knowledge / innovation | według aktualnego cennika DLD | DLD |
| Rejestracja przez dewelopera w Oqood | według aktualnego cennika DLD | DLD |
| NOC dewelopera | ustala deweloper | deweloper |
Podział opłaty DLD między strony zapisujecie w Form F. Pełne zestawienie kosztów sprzedającego znajdziesz w poradniku o kosztach sprzedaży w Dubai.
Jak pomagamy
Rozmowę zaczynamy od Twojej umowy SPA. Sprawdzamy, ile już wpłacono, jakie warunki stawia deweloper przy NOC i jak wygląda reszta harmonogramu. Potem przedstawiamy jednostkę kupującym z naszej listy, którzy płacą gotówką i nie potrzebują kredytu.
Sellova to marka licencjonowanej agencji CARPE DIEM REAL ESTATE L.L.C (RERA ORN 33387). Sami przygotowujemy Form F, składamy wniosek o NOC i koordynujemy rejestrację w Oqood z deweloperem. Jeśli mieszkasz poza Emiratami, większość spraw załatwisz zdalnie.
Procedurę krok po kroku opisuje poradnik o cesji off-plan, NOC i Oqood. Jak powstaje propozycja od kupującego gotówkowego, wyjaśniamy na stronie o propozycji gotówkowej.
Najczęstsze pytania
Ile procent ceny muszę wpłacić, żeby sprzedać off-plan?
Tyle, ile wymaga Twój deweloper w umowie SPA. Wymagany próg ustalają Twoja umowa SPA i zasady dewelopera, a progi różnią się między projektami. Sprawdzimy Twój harmonogram wpłat, zanim przedstawimy jednostkę kupującym.
Ile kosztuje NOC dewelopera?
Opłatę za NOC ustala każdy deweloper osobno, więc kwota różni się między projektami. Sprawdzamy ją u dewelopera przed podpisaniem Form F.
Kto płaci opłatę DLD przy sprzedaży off-plan?
Opłata DLD przy rejestracji w Oqood wynosi stawkę zgodną z aktualnym cennikiem, a jej podział między sprzedającego i kupującego zapisuje się w Form F.
Czy kupujący przejmuje pozostałe raty?
Tak. Przy cesji kupujący wchodzi w Twoje miejsce w umowie SPA i przejmuje pozostały harmonogram płatności wobec dewelopera. Szczegóły rozliczenia między Wami zapisujecie w Form F.
Czy mogę sprzedać off-plan finansowany kredytem?
Tak, o ile zgodzą się bank i deweloper. Kredyt rozlicza się w ramach transakcji, a bank zwalnia zabezpieczenie. Warunki zależą od konkretnego banku, więc sprawdzamy je, zanim przedstawimy jednostkę kupującym.
Czy muszę przyjechać do Dubai?
Nie musisz. Rozmowę i dokumenty przygotujemy zdalnie, a do formalności w Dubai możesz ustanowić pełnomocnika na podstawie notarialnego pełnomocnictwa. Jak to zrobić, mieszkając w Polsce, opisujemy na stronie o sprzedaży z zagranicy.
Ile trwa sprzedaż off-plan?
Najwięcej zależy od dewelopera, bo to on wydaje NOC i rejestruje cesję w Oqood. Czas od znalezienia kupującego do rejestracji zależy więc od procedury dewelopera. Na rozmowie sprawdzamy, jak tę procedurę prowadzi Twój deweloper.
Opisz swoją jednostkę off-plan
Podaj projekt, dewelopera i to, ile już wpłacono. Sprawdzimy warunki umowy i pomożemy sprzedać jednostkę kupującemu, który płaci gotówką.