Dwie drogi w jednej tabeli
Mieszkanie w Dubai możesz sprzedać na dwa sposoby. Możesz poszukać kupującego, który płaci gotówką, bez publikowania oferty. Możesz też wystawić ogłoszenie na portalu, które zobaczą wszyscy, także osoby kupujące na kredyt.
| Kryterium | Kupujący gotówkowy | Ogłoszenie |
|---|---|---|
| Decyzja banku | niepotrzebna | potrzebna przy kupującym z kredytem |
| Cena | zwykle poniżej ceny ogłoszeniowej | może być bliżej oczekiwanej, bez gwarancji |
| Tempo | zwykle szybciej, bez etapu banku kupującego | zwykle dłużej, bo dochodzi decyzja banku |
| Poufność | bez publicznego ogłoszenia | ogłoszenie, oglądania |
| Kroki prawne | Form A, Form F, NOC, DLD | te same |
Największa różnica dotyczy banku. Kupujący z kredytem musi złożyć wniosek, poczekać na bankową wycenę lokalu i na decyzję kredytową. Jeśli bank wyceni mieszkanie niżej, niż uzgodniliście, rozmowa o cenie może wrócić. Kupujący gotówkowy tego etapu nie ma.
Druga różnica to zasięg. Ogłoszenie widzi każdy, kto przegląda portale, więc trafia też do osób, które nie mają całej kwoty od ręki. Szersze grono to większa szansa na wyższą ofertę, ale też więcej telefonów, oglądań i negocjacji.
Kiedy gotówka ma sens
Masz konkretny termin
Wyjazd z ZEA, nowa inwestycja albo zobowiązanie, które trzeba spłacić do określonej daty. W takich sytuacjach liczy się przewidywalność. Kupujący bez kredytu usuwa z procesu etap, na który nie masz wpływu, czyli decyzję banku.
Zależy Ci na poufności
Część sprzedających nie chce, żeby ich mieszkanie pojawiło się na portalach. Powodem bywa najemca, sąsiedzi w budynku albo to, że kolejne obniżki ceny widzi cały rynek. Gdy sprzedajesz komuś z listy kupujących, lokal oglądają tylko osoby, które szukają właśnie takiego mieszkania.
Sprzedajesz off-plan przed odbiorem
Cesja off-plan ma własne etapy: zgodę dewelopera (NOC) i rejestrację w systemie Oqood. Kupujący, który płaci gotówką, nie dokłada do nich etapu bankowego. Szczegóły opisujemy na stronie o sprzedaży off-plan.
Mieszkasz poza Emiratami
Im mniej etapów, tym mniej spraw do koordynowania na odległość. Przy sprzedaży z Polski formalności w Dubai zwykle załatwia pełnomocnik, a krótszy proces oznacza mniej dokumentów do podpisania i mniej terminów do pilnowania.
Kiedy lepsze jest ogłoszenie
Jeśli nie masz presji czasu, ogłoszenie daje szansę na kupującego, który zapłaci więcej. Możesz spokojnie czekać i odrzucać oferty poniżej oczekiwań.
Ogłoszenie sprawdza się też przy nieruchomościach nietypowych. Duży penthouse, willa z wyjątkowym widokiem albo lokal w rzadko spotykanym układzie mają węższe grono kupujących. Żeby ich znaleźć, potrzebny jest szeroki zasięg.
Ogłoszenie nie gwarantuje jednak wyższej ceny. Ostateczna kwota zależy od negocjacji, a przy kupującym z kredytem także od bankowej wyceny lokalu.
Te same kroki prawne
Bez względu na to, którą drogę wybierzesz, sprzedaż w Dubai przechodzi przez te same dokumenty Dubai Land Department (DLD):
- Form A, czyli umowa sprzedającego z agencją.
- Form F (MOU), czyli umowa sprzedaży z kupującym, z ceną, terminem i warunkami zaliczki.
- NOC od dewelopera, czyli zaświadczenie o braku zaległych opłat serwisowych (service charges).
- Transfer w biurze trustee DLD, po którym kupujący dostaje title deed. Opłata DLD to procent od ceny według aktualnego cennika DLD, a jej podział między sprzedającego i kupującego strony zapisują w Form F.
Przy kupującym z kredytem między Form F a transferem dochodzą etapy banku. Różnica między drogami dotyczy więc tego, co dzieje się przed transferem. Pełny opis znajdziesz w poradniku jak sprzedać mieszkanie w Dubai, a etapy w czasie w tekście o tym, ile trwa sprzedaż.
Kto kupuje za gotówkę w ZEA
Za gotówkę kupują ludzie i firmy, którzy nie biorą kredytu. Mogą to być inwestorzy kupujący kolejne mieszkanie pod wynajem, rodziny przeprowadzające się do Emiratów albo firmy. Ich wspólną cechą jest sposób płatności, a nie profil, dlatego przy rozmowie o cenie liczy się przede wszystkim to, czy mają środki od ręki. Wtedy ustalona kwota nie zależy od bankowej wyceny.
Jak pomagamy
Pomagamy sprzedać nieruchomości kupującym gotówkowym z naszej listy, bez publicznych ogłoszeń. Sami nieruchomości nie kupujemy. Na rozmowie omawiamy obie drogi dla Twojego mieszkania: jaki masz termin, jak wyglądają ostatnie transakcje w budynku i co tracisz, jeśli sprzedaż się przeciągnie, na przykład na opłatach serwisowych i ratach kredytu.
Jesteśmy licencjonowaną agencją. Sellova to marka CARPE DIEM REAL ESTATE L.L.C, więc Form A, Form F, NOC i transfer w DLD prowadzimy sami. Jak powstaje propozycja od kupującego, opisujemy na stronie o propozycji gotówkowej.
Najczęstsze pytania
Kto kupuje nieruchomości za gotówkę w ZEA?
Osoby i firmy, które płacą z własnych środków, bez kredytu bankowego. Są to między innymi inwestorzy prywatni i osoby kupujące mieszkanie dla siebie. Nie potrzebują decyzji kredytowej ani bankowej wyceny lokalu, więc sprzedaż ma mniej etapów.
Czy propozycja gotówkowa zawsze jest niższa?
Nie zawsze, ale zwykle jest niższa niż cena z ogłoszenia. W zamian odpada etap banku, a to skraca drogę do transferu. Ostateczna kwota zależy od transakcji w budynku, popytu i Twojego terminu.
O ile szybciej idzie sprzedaż za gotówkę?
Odpada etap banku kupującego, czyli wniosek, wycena i decyzja kredytowa. Ile czasu to oszczędza, zależy od banku, z którym pracowałby kupujący. Pozostałe etapy, czyli Form F, NOC i transfer w DLD, trwają tak samo.
Czy mogę mieć ogłoszenie i przyjąć kupującego gotówkowego?
Tak, ogłoszenie nie wyklucza kupującego, który płaci gotówką. Sprawdź tylko warunki umowy Form A z agencją prowadzącą ogłoszenie, na przykład to, czy ma wyłączność na sprzedaż.
Czy Sellova kupuje nieruchomości?
Nie. Sellova nie kupuje nieruchomości. Pomagamy sprzedać Twoją nieruchomość kupującym gotówkowym z naszej listy, a transakcję prowadzimy jako licencjonowana agencja CARPE DIEM REAL ESTATE L.L.C.
Czy sprzedam off-plan kupującemu gotówkowemu?
Tak, jeśli pozwala na to Twoja umowa SPA, a deweloper wyda NOC. Kupujący przejmuje prawa z umowy i pozostałe raty, a sprzedaż rejestruje się w Oqood. Więcej piszemy na stronie o sprzedaży off-plan.
Porozmawiajmy o Twojej sytuacji
Nie wiesz, która droga pasuje? Umów rozmowę, a omówimy obie dla Twojej nieruchomości.