Etapy sprzedaży i od czego zależą
Sprzedaż to kilka etapów, które następują po sobie. Część z nich trwa tyle samo bez względu na kupującego, część zależy od tego, czy kupujący bierze kredyt.
| Etap | Kupujący gotówkowy | Kupujący z kredytem |
|---|---|---|
| Znalezienie kupującego | zależy od ceny i popytu | zależy od ceny i popytu |
| Form F i zaliczka | po uzgodnieniu ceny | po uzgodnieniu ceny |
| Decyzja i wycena banku | nie dotyczy | termin ustala bank kupującego |
| NOC dewelopera | termin ustala deweloper | termin ustala deweloper |
| Transfer w biurze trustee | gdy dokumenty są kompletne | po decyzji banku, gdy dokumenty są kompletne |
Najbardziej zmienny jest pierwszy etap. Na to, jak szybko znajdzie się kupujący, wpływa przede wszystkim cena w stosunku do ostatnich transakcji w budynku. Pozostałe etapy są bardziej przewidywalne, o ile dokumenty są w porządku.
Gotówka czy kredyt po stronie kupującego
Kupujący z kredytem po podpisaniu Form F składa wniosek w banku. Bank zleca wycenę lokalu, analizuje wniosek i wydaje decyzję. Dopiero potem można umówić transfer. Jeśli bankowa wycena wyjdzie niżej niż uzgodniona cena, kupujący musi dopłacić różnicę z własnych środków albo strony wracają do negocjacji, co wydłuża sprzedaż.
Kupujący gotówkowy pomija ten etap. Po podpisaniu Form F i wydaniu NOC można od razu umawiać transfer. Za tę przewidywalność zwykle płaci się ceną: propozycja gotówkowa jest najczęściej niższa niż cena z ogłoszenia. Obie drogi porównujemy w tekście „Kupujący za gotówkę czy ogłoszenie”.
Co najczęściej opóźnia sprzedaż
Zaległe opłaty serwisowe
Deweloper nie wyda NOC, dopóki nie uregulujesz zaległych opłat serwisowych (service charges). Jeśli dowiesz się o zaległości dopiero po podpisaniu Form F, sprzedaż stanie do czasu jej spłaty. Wyciąg opłat warto pobrać od dewelopera, zanim zaczniesz szukać kupującego.
Kredyt sprzedającego
Jeśli na Twoim mieszkaniu jest kredyt, bank musi wystawić pismo z kwotą do spłaty. W dniu transferu kredyt spłaca się z ceny sprzedaży, a bank wystawia dokument zwolnienia hipoteki (mortgage release). Dopiero potem własność przechodzi na kupującego. Każdy bank przygotowuje te dokumenty we własnym terminie. Im wcześniej o nie poprosisz, tym mniej czekania przed transferem.
Rozbieżności w dokumentach
Inne nazwisko w paszporcie i w title deed, nieaktualny dokument tożsamości albo błąd w metrażu potrafią zatrzymać transfer w biurze trustee. Sprawdź, czy dane w title deed zgadzają się z Twoim paszportem lub Emirates ID.
Pełnomocnictwo
Jeśli sprzedajesz z zagranicy, pełnomocnictwo musi mieć właściwy zakres i formę, w tym poświadczenie, legalizację i tłumaczenie, jeśli są wymagane. Pełnomocnictwo z błędem trzeba przygotować od nowa, dlatego lepiej zlecić je wcześniej.
Off-plan: czas zależy od dewelopera
Przy mieszkaniu off-plan przed odbiorem większość czasu zależy od dewelopera. To on sprawdza wpłaty, wydaje NOC i rejestruje cesję w systemie Oqood. Procedury różnią się między deweloperami, więc czas trzeba sprawdzić dla konkretnego projektu. Ten przypadek omawiamy osobno w opisie sprzedaży off-plan.
Jak przyspieszyć: lista kontrolna
Przed rozpoczęciem sprzedaży przygotuj:
- title deed i aktualny paszport albo Emirates ID,
- wyciąg opłat serwisowych od dewelopera, bez zaległości,
- pismo z banku z kwotą do spłaty, jeśli masz kredyt,
- umowę najmu, jeśli mieszkanie jest wynajęte,
- pełnomocnictwo w wymaganej formie, jeśli nie będzie Cię w Dubai w dniu transferu.
Ustal też realistyczną cenę na podstawie ostatnich transakcji w budynku. Form F i NOC dewelopera powstają dopiero po znalezieniu kupującego. Pełną procedurę opisujemy w poradniku sprzedaży krok po kroku.
Jak pomagamy
Pomagamy sprzedać mieszkania w Dubai kupującym, którzy płacą gotówką. Sami nieruchomości nie kupujemy. Na rozmowie sprawdzamy Twoje dokumenty i wskazujemy, co może opóźnić sprzedaż, zanim pojawi się kupujący. Potem przedstawiamy mieszkanie kupującym z naszej listy.
Sellova to marka licencjonowanej agencji CARPE DIEM REAL ESTATE L.L.C (RERA ORN 33387), więc Form A, Form F, wniosek o NOC i transfer prowadzimy sami. Skąd bierze się cena od kupującego, wyjaśniamy w opisie propozycji gotówkowej.
Najczęstsze pytania
Ile trwa sprzedaż za gotówkę?
Przy kupującym gotówkowym nie ma etapu banku kupującego, więc termin zależy głównie od NOC, dokumentów i ewentualnego kredytu sprzedającego.
Ile trwa sprzedaż kupującemu z kredytem?
Przy kupującym z kredytem droga od podpisania Form F do transferu jest dłuższa. Dochodzi wniosek kredytowy, bankowa wycena lokalu i decyzja banku. Jeśli wycena wyjdzie niżej niż cena, sprzedaż może się wydłużyć.
Ile trwa wydanie NOC przez dewelopera?
Czas wydania NOC ustala deweloper. Warunkiem jest brak zaległych opłat serwisowych, dlatego wyciąg opłat warto sprawdzić przed podpisaniem Form F.
Ile trwa sam transfer w DLD?
Przy kompletnych dokumentach transfer w biurze trustee DLD odbywa się podczas jednej wizyty. Strony albo ich pełnomocnicy podpisują dokumenty, kupujący płaci, a DLD wydaje nowy title deed.
Co najbardziej opóźnia sprzedaż?
Najczęściej zaległe opłaty serwisowe, przez które deweloper wstrzymuje NOC, kredyt na mieszkaniu i czas potrzebny bankowi na dokumenty, rozbieżności w danych osobowych oraz źle przygotowane pełnomocnictwo. Wszystkie te sprawy da się sprawdzić, zanim pojawi się kupujący.
Czy kredyt na moim mieszkaniu wydłuża sprzedaż?
Zwykle tak, o czas potrzebny bankowi na wystawienie pisma z kwotą do spłaty i dokumentu zwolnienia hipoteki. Sam kredyt nie blokuje sprzedaży, bo spłaca się go z ceny w dniu transferu. Pismo z banku warto zamówić wcześniej.
Masz termin, do którego chcesz sprzedać
Powiedz nam o nim, a pomożemy zaplanować sprzedaż.